Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Минтранс столбит участки  чиновники хотят упорядочить работу портов
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
Гражданин поправил власть
По искам юриста и машиниста Верховный суд внес изменения в постановления Правительства, касающиеся зарплат незаконно уволенных и совместительства руководящих специалистов...

Юридические услуги

"декрет о земле"-2 слова "межевание" и "надел" вновь входят в наш лексикон

И вновь обострился земельный вопрос. Не только строительные фирмы и промышленные предприятия теперь умеют говорить о кадастровой оценке и ставке земельного налога - рядовым гражданам сейчас это не менее интересно. Связано это с двумя обстоятельствами. Рождающиеся в городе товарищества собственников жилья мечтают о том, чтобы клочок закрепленной за их домом земли позволил получать дополнительную прибыль. Деньги в хозяйстве лишними не бывают: немного накопишь - трубы поменяешь.

О земельном вопросе думают и противники уплотнительной застройки. Они убеждены: чтобы прекратить вторжение в сложившуюся застройку, каждому дому нужно оформить свой участок земли. И тогда свободных площадей просто-напросто не останется. Слово МЕЖЕВАНИЕ носится в воздухе. О нем говорят во дворах и в ЗакСе, на заседаниях правительства и в пикетах... Поговорим и мы. О земельном вопросе в Санкт-Петербурге беседуем с председателем городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству Юлией Киселевой.

- Юлия Евгеньевна, разрешите для начала поделиться впечатлениями от прочтения Земельного кодекса . Там сказано, что "межевание земель - это техническая работа по установлению границ земельных участков". А дальше тщательно описывается, какими должны быть межевые знаки на местности: бетонные пилоны (с кованым гвоздем), бетонный монолит в виде усеченной пирамиды, железная труба диаметром от 35 до 60 см... Так и видишь, как Петербург покрывается сетью бетонных пилонов с коваными гвоздями.

- На самом деле все не так страшно. Никаких бетонных пилонов и труб в центре города в результате межевания не появится. А появятся пакеты земельных документов, закрепляющих за каждым домом определенную территорию.

В основе этого процесса лежит общая тенденция гражданского права, по которой земля и объект недвижимости на ней признаются единым целым. В полной мере это относится и к жилым домам. В том числе и к многоквартирным домам в городах.

По новому Жилищному кодексу , придомовой земельный участок - это часть общего имущества собственников квартир в этом доме. Это территория, на которой находятся объекты, нужные для нормальной эксплуатации дома. Такими объектами могут быть и площадка для сбора мусора, и газон вокруг фундамента, и лужайка со скамейкой...

Эта территория бесплатно передается в общедолевую собственность. Чтобы это сделать, необходимо пройти определенную процедуру. Во-первых, собственники квартир в доме должны принять решение об оформлении участка. "За" должны проголосовать не менее двух третей. Во-вторых, заказать межевание. То есть, собственно говоря, определение и документальное закрепление границ участка, которое подтверждается распоряжением нашего комитета. После проведения кадастрового учета этого участка он переходит из государственной собственности в собственность домовладельцев.

Закон не обязывает владельцев квартир регистрировать право на землю. Однако он и не запрещает домовладельцам обратиться за регистрацией. Для получения свидетельства о праве на землю домовладельцы должны заключить между собой договор об определении долей в этом участке.

Пока ни один из многоквартирных домов в городе не имеет зарегистрированного в общедолевую собственность земельного участка.

Мы начали принимать заявления на формирование придомовых земельных участков в апреле 2005 года. К сегодняшнему дню в городе подано 1100 заявлений на межевание. А утверждены пока только 109 участков.

- Почему же так медленно?

- Процедура не столько медленная, сколько дорогостоящая. Межеванием сейчас в городе занимаются 64 лицензированные организации, работающие на коммерческой основе. Межевые работы стоят 20 - 30 тысяч рублей. И, очевидно, не все граждане, подавшие заявления, рассчитали свои финансовые возможности. Собрать эти деньги с собственников квартир, увы, не всегда просто. Вот и получается - заявление подано, а межевые работы не заказаны.

- Сейчас в городе многие граждане во всеуслышание заявляют о том, что, по их мнению, межевание должно производиться за счет городского бюджета. И не по заказу отдельных созревших до этого решения домов, а сразу поквартально...

- Надо сказать, что наш комитет, понимая финансовые затруднения граждан, старается помочь по максимуму. Несмотря на то что межевые работы должны производиться собственниками, мы изыскали средства, чтобы оплатить хотя бы их часть. В этом году 178 домам (из тех, кто подал соответствующие заявки) межевание будет проведено за счет найденных нами бюджетных средств. Если будут денежные резервы в следующем году, продолжим эту практику.

Хотя... В оформлении земли в собственность заинтересован прежде всего сам собственник.

- А что значит - в собственность? Они смогут распоряжаться этой землей по своему усмотрению?

- Земля - это очень своеобразное имущество. Распоряжаться им совершенно бесконтрольно нельзя. К примеру, придомовой земельный участок нельзя продавать. Вообще нельзя рассматривать его как отдельное имущество. Он всегда будет единым целым с домом.

Но вот сдать его часть в аренду под автостоянку или построить на нем какой-нибудь киоск, чтобы получать прибыль, можно. Но при этом необходимо на общих основаниях получить все необходимые согласования - архитектурные, санитарные, экологические и прочие.

И еще, если этот участок понадобится городу для строительства, скажем, дороги или газопровода, он может быть изъят при необходимости и в строгом соответствии с законом. Конечно, собственники при этом должны будут получить бюджетную компенсацию. Однако подобных ситуаций город старается избегать.

- Как-то пришлось услышать от одного из председателей ТСЖ: мол, по нашей земле тепломагистраль проходит, вот оформим межевание и будем с соседних домов деньги брать за транзит тепла...

- Заблуждение! При проведении межевания оговариваются особые условия, если по участку проходят коммуникации. Во-первых, к ним должен быть обеспечен постоянный доступ для эксплуатирующих организаций. Во-вторых, конечно, никаких денег ни за какой "транзит" никто брать не разрешит...

Также мы будем строго следить за тем, чтобы никаких лишних заграждений или шлагбаумов, ущемляющих права других граждан, на землях общедолевой собственности не устанавливалось.

- Новоявленные землевладельцы, очевидно, должны будут платить земельный налог?

- Конечно. Но он невелик. Тем более что для такой вот общей земли при определении налогового взноса действуют понижающие коэффициенты. Например, для Московского района сейчас налог может составлять от 30 копеек до 2,8 руб. за квадратный метр в год в зависимости от кадастровой оценки земли. Чем дороже земля, тем больше налог.

- Юлия Евгеньевна, в редакционной почте скопилось немало писем от людей, которые не могут понять принцип, по которому власти оделяют (или не оделяют) землей те или иные жилые дома...

- Принцип прост. Мы смотрим сначала на план квартала. Определяем возможные границы земельного участка, чтобы не обидно было и соседним домам. Потом обязательно каждый раз выходим на место. В площадь общедолевой собственности не включаются внутриквартальные проезды и территории, которые могут и должны обслуживать и другие дома. К примеру, площадки яслей, детских садов, скверы...

Если жители дома не согласны с границами определенного нами и согласованного с архитектурным комитетом участка, они могут обратиться в коллегиальную комиссию по вопросам фактического землепользования. Сейчас эта комиссия работает достаточно напряженно, потому что недовольств, увы, много. Вот, скажем, на одном из последних заседаний мы рассматривали претензии ЖСК "Ладога". Граждане хотели включить в свои пределы еще и подъездную дорогу. Их требования не были удовлетворены именно потому, что дорога эта нужна всем...

- И все же: как можно рассчитать, какая площадь полагается тому или иному дому? Ведь существуют, очевидно, нормативы, есть какие-то формулы расчета?

- Нормы отвода земли прописаны в рекомендациях Министерства земельных отношений от 1998 года. Но применить их в Петербурге не просто затруднительно, а невозможно. У нас просто-напросто нет столько земли, сколько рекомендуется отводить для домовладения. Надо отметить, что нормы эти никогда не учитывали специфику тесных мегаполисов. Ведь они написаны для России в целом.

- В таком случае, вероятно, нужно прописать эти нормы в городском законодательном акте?

- Я не считаю это целесообразным. Сейчас у нас принят документ, утверждающий кадастровую оценку городской земли. По нему в Санкт-Петербурге 5743 кадастровых квартала. В каждом свои земельные условия. Сами видите: на одной улице дома стена к стене стоят, на другой - обширные пространства. Следовательно, нужно разрабатывать 5743 методики расчета норм отведения земли. А ведь даже внутри одного кадастрового квартала земельные запасы могут весьма существенно различаться. Особенно в центральных районах города. Правильнее было бы утвердить законом Санкт-Петербурга общие принципы определения таких земельных участков.

- Именно этим вызвана практика отведения земли для дома, как говорится, "под обрез фундамента"?

- Это не практика, а единичные случаи. Мы стараемся при межевании земли все же давать дому какой-то простор. Иной раз это просто невозможно, как, например, на Малой Конюшенной, где даже двор-колодец используется сразу несколькими домовладениями.

- Складывается впечатление, что законодательство запутало земельный вопрос в городах.

- Действительно, новый Градостроительный кодекс существенно усложнил ситуацию. Вот пример: сейчас в Курортном районе идет прокладка газопровода. Чтобы оформить это строительство в соответствии с буквой Градостроительного кодекса, требуется разработка и принятие массы документов и градостроительного характера, и землеустроительного. И это значительно увеличивает затраты на строительство газопровода.

- Есть случаи, когда собственники дома хотят расширить свои пределы, как им поступать в таком случае?

- Если есть резерв земли рядом с домом, то вопрос этот может быть рассмотрен. Но только тогда, когда домовладение уже имеет первоначальный участок, оформленный по всем правилам.

Для начала решение по этому поводу должны принять все собственники. Единогласно. И только в этом случае дополнительный кусок земли может быть прирезан дому. Однако для принятия подобного решения у домовладельцев должны быть серьезные и обоснованные аргументы. Одного желания граждан недостаточно.

Я полагаю, что если домовладельцы примут решение о благоустройстве смежных территорий, строительстве спортивной площадки или организации автостоянки, то это решение можно будет только приветствовать. Правда, оформление этого дополнительного участка должно происходить уже на общих основаниях по процедуре, которую проходят все участники рынка земли. Либо домовладельцам брать землю в аренду без права капитального строительства на срок не более 3 лет. Либо наряду с другими юридическими лицами участвовать в инвестиционном процессе. Это означает, что собственники дома должны разработать проект объекта, который планируют построить на участке, пройти все согласовывающие инстанции и только после всех предусмотренных законодательством шагов получить доступ к дополнительному наделу.

- Юлия Евгеньевна, ответа на следующий вопрос, думаю, с замиранием сердца ждут тысячи горожан. Может ли оформление межевания застраховать квартал от уплотнительной застройки?

- Если земля будет оформлена в общедолевую собственность - безусловно.

Наталья Орлова


Другие юридические статьи:
В арбитраж снова пускают всех желающих
Конституционный суд разрешил представлять в арбитражном суде интересы организации любому уполномоченному ею лицу. Статья Арбитражно-процессуального кодекса России, дававшая...

Реформа энергетики: законы с дырами
На следующей неделе Дума обсудит проекты федеральных законов по электроэнергетике, доработанные с учетом рекомендаций трехсторонней рабочей группы. В них отражены далеко не...

Санкт-петербург принял закон "о введении на территории санкт-петербурга системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности"
Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло на заседании 26 мая закон "О введении на территории Санкт-Петербурга сис...

Обзор прессы за 28 января 2003 года
Новый закон о плате за негативное воздействие на окружающую среду рождается в муках. Минприроды, МНС и Минэкономразвития в...

Минтранс столбит участки чиновники хотят упорядочить работу портов
СПб - Москва. Министерство транспорта РФ намерено подготовить концепцию развития портов Северо-Запада. ...

И вновь обострился земельный вопрос. Не только строительные фирмы и промышленные предприятия теперь умеют говорить о кадастровой оценке и ставке земельного налога - рядовым гражданам сейчас это не менее интересно. Связано это с двумя обстоятельствами. Рождающиеся в городе товарищества собственников жилья мечтают о том, чтобы клочок закрепленной за их домом земли позволил получать дополнительную прибыль. Деньги в хозяйстве лишними не бывают: немного накопишь - трубы поменяешь.

О земельном вопросе думают и противники уплотнительной застройки. Они убеждены: чтобы прекратить вторжение в сложившуюся застройку, каждому дому нужно оформить свой участок земли. И тогда свободных площадей просто-напросто не останется. Слово МЕЖЕВАНИЕ носится в воздухе. О нем говорят во дворах и в ЗакСе, на заседаниях правительства и в пикетах... Поговорим и мы. О земельном вопросе в Санкт-Петербурге беседуем с председателем городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству Юлией Киселевой.

- Юлия Евгеньевна, разрешите для начала поделиться впечатлениями от прочтения Земельного кодекса . Там сказано, что "межевание земель - это техническая работа по установлению границ земельных участков". А дальше тщательно описывается, какими должны быть межевые знаки на местности: бетонные пилоны (с кованым гвоздем), бетонный монолит в виде усеченной пирамиды, железная труба диаметром от 35 до 60 см... Так и видишь, как Петербург покрывается сетью бетонных пилонов с коваными гвоздями.

- На самом деле все не так страшно. Никаких бетонных пилонов и труб в центре города в результате межевания не появится. А появятся пакеты земельных документов, закрепляющих за каждым домом определенную территорию.

В основе этого процесса лежит общая тенденция гражданского права, по которой земля и объект недвижимости на ней признаются единым целым. В полной мере это относится и к жилым домам. В том числе и к многоквартирным домам в городах.

По новому Жилищному кодексу , придомовой земельный участок - это часть общего имущества собственников квартир в этом доме. Это территория, на которой находятся объекты, нужные для нормальной эксплуатации дома. Такими объектами могут быть и площадка для сбора мусора, и газон вокруг фундамента, и лужайка со скамейкой...

Эта территория бесплатно передается в общедолевую собственность. Чтобы это сделать, необходимо пройти определенную процедуру. Во-первых, собственники квартир в доме должны принять решение об оформлении участка. "За" должны проголосовать не менее двух третей. Во-вторых, заказать межевание. То есть, собственно говоря, определение и документальное закрепление границ участка, которое подтверждается распоряжением нашего комитета. После проведения кадастрового учета этого участка он переходит из государственной собственности в собственность домовладельцев.

Закон не обязывает владельцев квартир регистрировать право на землю. Однако он и не запрещает домовладельцам обратиться за регистрацией. Для получения свидетельства о праве на землю домовладельцы должны заключить между собой договор об определении долей в этом участке.

Пока ни один из многоквартирных домов в городе не имеет зарегистрированного в общедолевую собственность земельного участка.

Мы начали принимать заявления на формирование придомовых земельных участков в апреле 2005 года. К сегодняшнему дню в городе подано 1100 заявлений на межевание. А утверждены пока только 109 участков.

- Почему же так медленно?

- Процедура не столько медленная, сколько дорогостоящая. Межеванием сейчас в городе занимаются 64 лицензированные организации, работающие на коммерческой основе. Межевые работы стоят 20 - 30 тысяч рублей. И, очевидно, не все граждане, подавшие заявления, рассчитали свои финансовые возможности. Собрать эти деньги с собственников квартир, увы, не всегда просто. Вот и получается - заявление подано, а межевые работы не заказаны.

- Сейчас в городе многие граждане во всеуслышание заявляют о том, что, по их мнению, межевание должно производиться за счет городского бюджета. И не по заказу отдельных созревших до этого решения домов, а сразу поквартально...

- Надо сказать, что наш комитет, понимая финансовые затруднения граждан, старается помочь по максимуму. Несмотря на то что межевые работы должны производиться собственниками, мы изыскали средства, чтобы оплатить хотя бы их часть. В этом году 178 домам (из тех, кто подал соответствующие заявки) межевание будет проведено за счет найденных нами бюджетных средств. Если будут денежные резервы в следующем году, продолжим эту практику.

Хотя... В оформлении земли в собственность заинтересован прежде всего сам собственник.

- А что значит - в собственность? Они смогут распоряжаться этой землей по своему усмотрению?

- Земля - это очень своеобразное имущество. Распоряжаться им совершенно бесконтрольно нельзя. К примеру, придомовой земельный участок нельзя продавать. Вообще нельзя рассматривать его как отдельное имущество. Он всегда будет единым целым с домом.

Но вот сдать его часть в аренду под автостоянку или построить на нем какой-нибудь киоск, чтобы получать прибыль, можно. Но при этом необходимо на общих основаниях получить все необходимые согласования - архитектурные, санитарные, экологические и прочие.

И еще, если этот участок понадобится городу для строительства, скажем, дороги или газопровода, он может быть изъят при необходимости и в строгом соответствии с законом. Конечно, собственники при этом должны будут получить бюджетную компенсацию. Однако подобных ситуаций город старается избегать.

- Как-то пришлось услышать от одного из председателей ТСЖ: мол, по нашей земле тепломагистраль проходит, вот оформим межевание и будем с соседних домов деньги брать за транзит тепла...

- Заблуждение! При проведении межевания оговариваются особые условия, если по участку проходят коммуникации. Во-первых, к ним должен быть обеспечен постоянный доступ для эксплуатирующих организаций. Во-вторых, конечно, никаких денег ни за какой "транзит" никто брать не разрешит...

Также мы будем строго следить за тем, чтобы никаких лишних заграждений или шлагбаумов, ущемляющих права других граждан, на землях общедолевой собственности не устанавливалось.

- Новоявленные землевладельцы, очевидно, должны будут платить земельный налог?

- Конечно. Но он невелик. Тем более что для такой вот общей земли при определении налогового взноса действуют понижающие коэффициенты. Например, для Московского района сейчас налог может составлять от 30 копеек до 2,8 руб. за квадратный метр в год в зависимости от кадастровой оценки земли. Чем дороже земля, тем больше налог.

- Юлия Евгеньевна, в редакционной почте скопилось немало писем от людей, которые не могут понять принцип, по которому власти оделяют (или не оделяют) землей те или иные жилые дома...

- Принцип прост. Мы смотрим сначала на план квартала. Определяем возможные границы земельного участка, чтобы не обидно было и соседним домам. Потом обязательно каждый раз выходим на место. В площадь общедолевой собственности не включаются внутриквартальные проезды и территории, которые могут и должны обслуживать и другие дома. К примеру, площадки яслей, детских садов, скверы...

Если жители дома не согласны с границами определенного нами и согласованного с архитектурным комитетом участка, они могут обратиться в коллегиальную комиссию по вопросам фактического землепользования. Сейчас эта комиссия работает достаточно напряженно, потому что недовольств, увы, много. Вот, скажем, на одном из последних заседаний мы рассматривали претензии ЖСК "Ладога". Граждане хотели включить в свои пределы еще и подъездную дорогу. Их требования не были удовлетворены именно потому, что дорога эта нужна всем...

- И все же: как можно рассчитать, какая площадь полагается тому или иному дому? Ведь существуют, очевидно, нормативы, есть какие-то формулы расчета?

- Нормы отвода земли прописаны в рекомендациях Министерства земельных отношений от 1998 года. Но применить их в Петербурге не просто затруднительно, а невозможно. У нас просто-напросто нет столько земли, сколько рекомендуется отводить для домовладения. Надо отметить, что нормы эти никогда не учитывали специфику тесных мегаполисов. Ведь они написаны для России в целом.

- В таком случае, вероятно, нужно прописать эти нормы в городском законодательном акте?

- Я не считаю это целесообразным. Сейчас у нас принят документ, утверждающий кадастровую оценку городской земли. По нему в Санкт-Петербурге 5743 кадастровых квартала. В каждом свои земельные условия. Сами видите: на одной улице дома стена к стене стоят, на другой - обширные пространства. Следовательно, нужно разрабатывать 5743 методики расчета норм отведения земли. А ведь даже внутри одного кадастрового квартала земельные запасы могут весьма существенно различаться. Особенно в центральных районах города. Правильнее было бы утвердить законом Санкт-Петербурга общие принципы определения таких земельных участков.

- Именно этим вызвана практика отведения земли для дома, как говорится, "под обрез фундамента"?

- Это не практика, а единичные случаи. Мы стараемся при межевании земли все же давать дому какой-то простор. Иной раз это просто невозможно, как, например, на Малой Конюшенной, где даже двор-колодец используется сразу несколькими домовладениями.

- Складывается впечатление, что законодательство запутало земельный вопрос в городах.

- Действительно, новый Градостроительный кодекс существенно усложнил ситуацию. Вот пример: сейчас в Курортном районе идет прокладка газопровода. Чтобы оформить это строительство в соответствии с буквой Градостроительного кодекса, требуется разработка и принятие массы документов и градостроительного характера, и землеустроительного. И это значительно увеличивает затраты на строительство газопровода.

- Есть случаи, когда собственники дома хотят расширить свои пределы, как им поступать в таком случае?

- Если есть резерв земли рядом с домом, то вопрос этот может быть рассмотрен. Но только тогда, когда домовладение уже имеет первоначальный участок, оформленный по всем правилам.

Для начала решение по этому поводу должны принять все собственники. Единогласно. И только в этом случае дополнительный кусок земли может быть прирезан дому. Однако для принятия подобного решения у домовладельцев должны быть серьезные и обоснованные аргументы. Одного желания граждан недостаточно.

Я полагаю, что если домовладельцы примут решение о благоустройстве смежных территорий, строительстве спортивной площадки или организации автостоянки, то это решение можно будет только приветствовать. Правда, оформление этого дополнительного участка должно происходить уже на общих основаниях по процедуре, которую проходят все участники рынка земли. Либо домовладельцам брать землю в аренду без права капитального строительства на срок не более 3 лет. Либо наряду с другими юридическими лицами участвовать в инвестиционном процессе. Это означает, что собственники дома должны разработать проект объекта, который планируют построить на участке, пройти все согласовывающие инстанции и только после всех предусмотренных законодательством шагов получить доступ к дополнительному наделу.

- Юлия Евгеньевна, ответа на следующий вопрос, думаю, с замиранием сердца ждут тысячи горожан. Может ли оформление межевания застраховать квартал от уплотнительной застройки?

- Если земля будет оформлена в общедолевую собственность - безусловно.

Наталья Орлова


Другие юридические статьи:
В арбитраж снова пускают всех желающих
Конституционный суд разрешил представлять в арбитражном суде интересы организации любому уполномоченному ею лицу. Статья Арбитражно-процессуального кодекса России, дававшая...

Реформа энергетики: законы с дырами
На следующей неделе Дума обсудит проекты федеральных законов по электроэнергетике, доработанные с учетом рекомендаций трехсторонней рабочей группы. В них отражены далеко не...

Санкт-петербург принял закон "о введении на территории санкт-петербурга системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности"
Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло на заседании 26 мая закон "О введении на территории Санкт-Петербурга сис...

Обзор прессы за 28 января 2003 года
Новый закон о плате за негативное воздействие на окружающую среду рождается в муках. Минприроды, МНС и Минэкономразвития в...

Минтранс столбит участки чиновники хотят упорядочить работу портов
СПб - Москва. Министерство транспорта РФ намерено подготовить концепцию развития портов Северо-Запада. ...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования