Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Торговцев водкой снова поприжали  получить лицензию станет сложнее, а потерять - проще
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
Арендованный сотрудник
Материал предоставлен журналом "Расчет" / Аутстаффинг – выведение персонала за штат компании и его последующая «аренда» – явление само ...

Юридические услуги

Чей парадный подъезд?

У горожан хотят отобрать право на чердаки и подвалы КУГИ и Жилищный комитет объявили войну владельцам общего имущества в многоквартирных домах - лестниц, колясочных, чердаков, подвалов. Если раньше всевозможные объединения собственников жилья (ТСЖ, кооперативы, просто жители дома, принимающие решение на общем собрании) могли довольно свободно сдавать в аренду или использовать для каких-то своих целей общие помещения, то теперь это право пытаются узурпировать два комитета администрации Петербурга. Технология довольно проста - трактовка законов в нужную сторону. Право на общую собственность отстоять можно, хотя и тяжело, - уверяют жители, имеющие опыт такой борьбы. В ближайшее время суды будут завалены подобными делами.

Первые доли, первые споры

Около 10 лет назад, когда началась вся эта история с приватизацией, - свежеиспеченные обладатели квартир стали интересоваться и другим имуществом в домах - например, просторными лестничными площадками. И сейчас, приватизируя квартиру в муниципальном доме, вы пропорционально стоимости своей доли (грубо говоря - пропорционально жилплощади) приобретаете и частичку общей долевой собственности - чердаков, подвалов, лестниц и т.п. Даже если в доме только одна приватизированная квартира.

Другое дело, что для того, чтобы полноправно распоряжаться этой собственностью, вы должны либо согласовать этот вопрос со всеми остальными жителями, либо выделить свою долю, что по закону можно, а на практике - очень тяжело. Как правило, одиночные собственники квартир никаких шагов в этом направлении не предпринимали.

Вулканизация скрытого во всяком человеке чувства собственности началась с появления первых ТСЖ и достигла своего расцвета сейчас.

Традиционно город в лице КУГИ этому процессу противостоял - политика этого комитета известна - максимум в бюджет. Если что и сдавать в аренду - так только на пользу городу и в общую казну. Несколько лет назад, когда свежеиспеченные собственники экс-муниципального жилья еще не успели разобраться в законах (юридическая неграмотность и сейчас повальное явление), КУГИ решило закрепить за городом право собственности на общие помещения и начало процесс оформления документов на них и регистрацию в ГБР. У нас ведь как - кто первый зарегистрировал, тот и собственник.

Жилищный комитет, наоборот, поощрял передачу нежилых помещений в собственность ТСЖ, так как считалось, что это стимулирует горожан к созданию ТСЖ, а богатые ТСЖ жилищникам нужны - они будут заказывать дополнительные услуги.

Долгое время Игорь Метельский (глава КУГИ) и Юнис Лукманов (Жилищный комитет) не могли договориться. И вдруг случилось чудо. То ли это жара на них так подействовала, то ли что другое - 9 июня бывшие оппоненты объявили о выработке единой политики.

Возобладала политика КУГИ - общие помещения у жителей будут изыматься в пользу города. Чем больше, тем лучше. Прощай, дополнительные доходы. Прощайте, газончики, благоустроенные за счет доходов от аренды. Прощай, мой любимый обувной мастер армянин Ашот (он пока еще снимает кусок подвальчика в панельном доме).

КУГИ провел мониторинг и подготовил список наиболее насущных ликвидаций - в ближайшее время останутся в общедолевой собственности 181 помещение на лестничных клетках (легальная сдача их в аренду приносила 103 тыс. у.е. в квартал, 1 у.е. = 35 руб.) и 136 колясочных (еще 49 тыс. у.е.). По завершении договоров аренды КУГИ запретит их продлевать.

Впрочем, это лишь первый решительный шаг после достижения договоренности между комитетами.

Чья труба?

- Сегодня ТСЖ хотят все - и нежилые помещения, и управление домами, это неправильно, - считает Юнис Лукманов. - Хватит нам революций! Я не хочу революций в жилищной сфере!

- Часто ТСЖ регистрируют один-два собственника, только чтобы получить в распоряжение общее имущество, - возмущается председатель КУГИ Игорь Метельский.

Все это довольно странно слышать от людей, буквально вчера голосовавших за жилищную реформу и в первую очередь - за повальную тэсэжэизацию.

Игорь Метельский пояснил, что конкретно город собирается делать с разными типами общих помещений:

1. Лестничные клетки. Здесь будет применять принцип "ни себе, ни людям". Многие лестничные клетки, особенно в панельных домах с двумя выходами, использовались под магазины. Теперь КУГИ не будет продлевать договоры аренды по таким магазинам. Ни само не будет их сдавать, ни ТСЖ не даст.

2. Подвалы. Тут сложнее. Принцип "На тебе боже, что нам не гоже". Если подвал полностью занят трубами (то есть такой ни к чему не годный подвал), город признает его общей долевой собственностью жителей дома. Но если в подвале куча свободного места (перспективный подвал) - то он будет считаться собственностью города. "Но главный критерий - государственная регистрация", - уточняет Игорь Метельский.

3. Чердаки. Город резко ужесточит передачу чердаков под реконструкцию. "Те инвестиционные договоры, которые заключены, мы выполним, но продлевать их не будем, а для заключения новых планку поднимем высоко", - предупреждает Метельский.

Оправдывая эти свои действия, администрация города ссылается исключительно на бестолковость российских законов.

- Федеральное законодательство не содержит четких критериев, по которым нежилые помещения в многоквартирном доме относятся к общему имуществу. Точку в этом вопросе может поставить только судебная практика, - говорит Игорь Метельский.

Вторит ему, практически слово в слово, и председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов.

Меж тем в законах все прописано довольно ясно. По крайней мере, мне так показалось, когда начал читать и посоветовался с юристами.

Битва букв

Яснее всего с лестничными клетками и т.н. колясочными. По старым и все еще действующим российским СНИПам и те и другие однозначно относятся к помещениям общего пользования. Сложнее понять - что это такое. Я лично ни в одном доме не видел такого, чтоб целое помещение было заставлено просто колясками или хотя бы колясками от мотоциклов.

Труднее с чердаками и подвалами. Никто не отрицает, что чердаки и повалы - также являются общим имуществом. Однако КУГИ, Жилищный комитет и жители никак не могут договориться между собой о том, что это означает и кому какие принадлежат права.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ описывает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. То есть он может продавать его, дарить, сдавать в аренду, ломать (распоряжение), жить в нем или работать, но так, чтоб тихо (пользование), и, наконец, владеть.

Владение - самое тонкое из прав. В юридической практике описывается так: владение - фактическое обладание вещью, создающее возможность непосредственного воздействия на нее. Можно сказать, что это ограниченная собственность. Полная аналогия с женщиной - вы можете обладать и ей и возможностью "непосредственно воздействовать", но при этом ни в коей мере собственником не являетесь.

Именно такими ограниченными собственниками общего имущества в многоквартирных домах стали собственники квартир, приватизированных с 1991 (вступление в силу Закона "О приватизации" ) по 1 января 1995 года, когда вступил в силу новый Гражданский кодекс, по которому все приватизаторы становились уже полноправными собственниками.

У владельцев (и совладельцев), в отличие от собственников, только два права - владения и пользования, а право распоряжения они принудительно делегировали КУГИ. То есть КУГИ может сдать такие помещения в аренду, однако обязан при этом посоветоваться со всеми собственниками приватизированных квартир.

- Если хотя бы один собственник против - не имеют права сдавать, - считает Светлана Павлова, председатель домкома исторического (1786 года постройки) и в большинстве квартир приватизированного дома на Мойке, 104, имеющая опыт борьбы за общие помещения в доме с 1996 года.

С 1 января 1995 года все стало еще проще для хозяев квартир и сложнее для КУГИ. Гражданский кодекс окончательно закреплял за владельцами квартир право собственности (долевое, конечно) и на все остальное в доме.

Статья 290 Гражданского кодекса РФ : "Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".

Статья 36 Жилищного кодекса РФ (вступил в силу 1 марта 2005-го) конкретизирует список таких помещений: "в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, крыши, ограждаюшие и несущие конструкции... земельный участок дома с элементами озеленения и благоустройства".

Заметьте - никаких примечаний насчет количества труб, так что это лишь интертрепация КУГИ.

Далее уточняется, что владельцы квартир в доме не только владеют, пользуются, но и распоряжаются общим имуществом. Про КУГИ, заметьте, опять ни слова.

Другое дело, что собственником какой-то части квартир (неприватизированных) может быть и КУГИ (и в некоторых домах еще сохранилась такая архаика). Однако ни КУГИ, ни администрация города в целом не имеют преимущественного права распоряжаться этой собственностью, например, сдавать в аренду или запрещать это другим. У него такие же права, как и у других собственников.

Решающее слово в вопросе использования общих помещений принадлежит даже не ТСЖ (вступление в которое добровольно, так что отдельные жители могут и не вступать и от этого в правах ничуть не умаляются), а общему собранию собственников, которое обязательно проводить раз в год, но можно и чаще (у нас в доме, например, - раз в неделю проводится, правда, я ни разу не был), однако если один заартачится, все остальные должны подчиниться. Наверное, такую бабушку постараются задавить авторитетом или каблуком, но случись суд - выиграет она.

Таковы рамки закона.

Практика, на которую так любят ссылаться Жилищный комитет и КУГИ, понятно дело, от рамок отличается.

Перспективы судилищ

На практике КУГИ повсеместно сдает в аренду общие помещения в домах, не советуясь с другими собственниками квартир. По крайней мере, так обстоят дела в старых домах, где часть квартир все еще находится в муниципальной собственности, а ТСЖ не имеет большой политической воли.

Разумеется, городские власти постарались закрепить за собой такое право. В первую очередь КУГИ быстренько зарегистрировало на себя все чердаки и подвалы в домах, где большая часть квартир приватизирована до 1995 года и владельцы, таким образом, не совсем собственники, а только совладельцы общих помещений. Только в первые два года этой кампании (начиная где-то с 2000-го или 2001-го) было зарегистрировано в ГБР право собственности города на 3000 подвалов и 600 мансард. Фактически это была национализация собственности владельцев квартир. Разумеется, КУГИ об этом знает и теперь готов судиться.

- Если ТСЖ или другие собственники считают, что их права ущемлены, пусть подают на нас в суд, - говорит Игорь Метельский.

Нельзя ли оспорить регистрацию прямо в КУГИ или в Жилищном комитете?

- Нельзя, мы этим не занимаемся, этим занимается Федеральная регистрационная служба (экс-ГБР), - говорит Юнис Лукманов.

Суды с КУГИ и Жилищным комитетом уже практикуются, но не очень широко, так что о перспективности подобных затей можно судить пока только по отдельным примерам.

Самая ранняя история - с мансардами.

- Правительство навыпускало кучу противоречивых распоряжений, которые то облегчали приватизацию чердаков, то снова усложняли, меж тем все эти распоряжения не имеют никакой юридической силы, это всего лишь внутренние инструкции, доказательством в суде могут быть только общероссийские законы, например, Гражданский кодекс , по которому чердаки, подвалы и все другие помещения общего пользования - в общей собственности, - считает Светлана Павлова. - КУГИ даже в муниципальном доме - не собственник ничего, если в нем приватизирована хотя бы одна квартира. По любым вопросам распоряжения общим имуществом город должен советоваться с этим единственным владельцем квартиры.

Группа жителей дома на Малой Конюшенной, 12, во главе с пенсионеркой Лидией Тумасовой выиграла в Верховном суде дело против администрации Петербурга . В 1997 году губернатор Яковлев подписал распоряжение, разрешающее строить мансарду на чердаке где Лидия Тумасова, в ту пору еще учитель физкультуры, привыкла сушить белье. Яковлев, на удивление, оперативно прореагировал, признав собственное распоряжение незаконным, однако сразу же после этого пролоббировал в ЗакСе изменения к петербургскому закону , по которым для получения чердачных площадей в ряде случаев согласия других жильцов не требовалось. Тумасова выиграла дело в Верховном суде. На это было потрачено несколько лет. Но дело стоило того. В ходе разбирательства появились разъяснения, которые можно теперь использовать.

Например, Верховный суд в своем определении от 25.12.2000 пишет, что "чердаки относятся к общему имуществу дома". То есть то же самое, что в Гражданском кодексе. Но кодексу почему-то в первичных инстанциях не верили...

Есть истории про подвалы.

- В октябре 2002 года КУГИ ни с того ни с сего взял и зарегистрировал право собственности на подвал в доме на Мойке, 104, куда мы с мужем переехали в 1996-м, - рассказывает Светлана Павлова. - Сейчас подвал продали новым собственникам, в январе-марте этого года там начались работы. Раньше мне удавалось выселить из подвала незаконных арендаторов - местные жилищники даже без ведома районного жилагентства сдавали подвал неизвестным лицам. Тогда велась борьба с терроризмом. Я воспользовалась ситуацией и вызвала ГУВД, которое выставило их в два счета. Самое главное - собирайте доказательную базу! Теперь это помещение продано новым собственникам. Собственность зарегистрирована в Федеральной регистрационной службе на основании распоряжения КУГИ. Но КУГИ на этот подвал, извините, имеет права не больше, чем я и другие жители дома. Я поняла, что судиться надо не с КУГИ, а с Федеральной регистрационной службой. Ведь они создали эту ситуацию. В общем, мы подаем в суд на ФРС и должны выиграть дело.

- Это только поначалу кажется, что много денег и времени надо, - говорит Светлана Павлова. - Пока мы обходимся без помощи адвокатов, но несем накладные расходы - купили с мужем за 5000 рублей факс-принтер-копир, регулярно подкупаем картриджи по 620 рублей. Еще у меня штат - 5 человек из домкома, работающие на общественных началах.

Лидия Тумасова, выигравшая подобное дело в Верховном суде, тоже обходилась без адвокатов и уверяла, что тратит на судебные издержки всю свою пенсию в 1000 с небольшим рублей. И ничего. Дожила до 73 лет и находится в прекрасной форме. Борьба за правое дело - неиссякаемый источник энергии?

Конечно, эта и подобные истории - лишь капля моря в луже отчаяния, но при таких темпах штат судящихся скоро превысит штат Жилищного комитета и КУГИ вместе взятых, битва превратиться в Куликовскую. В ближайшее время мы расскажем, как не очень бедным жителям (но далеко не олигархам) нескольких домов в Петроградском и других районах удалось отвоевать право на прилегающие земельные участки вместе со всей произрастающей на них зеленью.

Кстати

Исключения из правил

Не коснется мучительный процесс борьбы с КУГИ за общую собственность только новых домов. Хотя новые дома в подавляющем большинстве своем строятся за счет дольщиков, застройщики, сдавая дома, предпочитают оставлять самое лакомое себе - например, первые этажи, которые сдаются в аренду магазинам и т.п.

- К сожалению, это полное право инвестора - выбирать, как такими помещениями распоряжаться и за счет кого их строить, я этот процесс регулировать не могу, - говорит председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов. - Но есть другая сторона вопроса. Сейчас строители, сплошь и рядом нарушая требования Жилищного кодекса, на этапе строительства создают ТСЖ, учредителями которых они же и становятся. Таким образом, в новых домах доход от использования всех жилых помещений получают исключительно застройщики. Зачастую строители используют собственные ТСЖ, чтобы не к кому было предъявлять претензии, связанные со скрытыми дефектами во время строительства. Так было до сих пор. Сейчас мы договорились с Ассоциацией строительных предприятий, что дольщики, подписывая договор о долевом участии, будут подписывать еще и договор о вступлении в ТСЖ. А если ТСЖ уже создано строителями, дольщики будут получать возможность тоже вступить в ТСЖ и влиять на все решения.

Алексей Орешкин


Другие юридические статьи:
"петербургской недвижимости" дали землю приморский проспект планируется расширить
ООО "СК "Петербургская недвижимость" займется разработкой проекта развития территории площадью 25 га в Приморском районе. ...

Ветераны могут выбирать
До конца года 79 семей петербургских ветеранов войны бесплатно получат новое жилье. По словам губернатора Валентины Матвиенко, "это станет хорошим по...

Куда списать «зависший» ндс?
   Ежеквартальное приложение к журналу "Новая бухгалтерия" - "Малая бухгалтерия", N1 , 2006 г. И. ГОРШКОВА, экс...

Арбитражный суд отказал зао «союзплодимпорт» в удовлетворении заявления об аннулировании водочного товарного знака stolichnaya, его регистрация продлена до 12 марта 2009 года
Вчера Федеральный арбитражный суд Московского округа отказал ЗАО «Союзплодимпорт» (группа S.P.I.), контролируемому Ю.Шефле...

Торговцев водкой снова поприжали получить лицензию станет сложнее, а потерять - проще
СПб. Смольный ужесточает требования к претендентам на получение лицензий на торговлю алкоголем в розницу и расширяет перечень оснований для их аннули...

У горожан хотят отобрать право на чердаки и подвалы КУГИ и Жилищный комитет объявили войну владельцам общего имущества в многоквартирных домах - лестниц, колясочных, чердаков, подвалов. Если раньше всевозможные объединения собственников жилья (ТСЖ, кооперативы, просто жители дома, принимающие решение на общем собрании) могли довольно свободно сдавать в аренду или использовать для каких-то своих целей общие помещения, то теперь это право пытаются узурпировать два комитета администрации Петербурга. Технология довольно проста - трактовка законов в нужную сторону. Право на общую собственность отстоять можно, хотя и тяжело, - уверяют жители, имеющие опыт такой борьбы. В ближайшее время суды будут завалены подобными делами.

Первые доли, первые споры

Около 10 лет назад, когда началась вся эта история с приватизацией, - свежеиспеченные обладатели квартир стали интересоваться и другим имуществом в домах - например, просторными лестничными площадками. И сейчас, приватизируя квартиру в муниципальном доме, вы пропорционально стоимости своей доли (грубо говоря - пропорционально жилплощади) приобретаете и частичку общей долевой собственности - чердаков, подвалов, лестниц и т.п. Даже если в доме только одна приватизированная квартира.

Другое дело, что для того, чтобы полноправно распоряжаться этой собственностью, вы должны либо согласовать этот вопрос со всеми остальными жителями, либо выделить свою долю, что по закону можно, а на практике - очень тяжело. Как правило, одиночные собственники квартир никаких шагов в этом направлении не предпринимали.

Вулканизация скрытого во всяком человеке чувства собственности началась с появления первых ТСЖ и достигла своего расцвета сейчас.

Традиционно город в лице КУГИ этому процессу противостоял - политика этого комитета известна - максимум в бюджет. Если что и сдавать в аренду - так только на пользу городу и в общую казну. Несколько лет назад, когда свежеиспеченные собственники экс-муниципального жилья еще не успели разобраться в законах (юридическая неграмотность и сейчас повальное явление), КУГИ решило закрепить за городом право собственности на общие помещения и начало процесс оформления документов на них и регистрацию в ГБР. У нас ведь как - кто первый зарегистрировал, тот и собственник.

Жилищный комитет, наоборот, поощрял передачу нежилых помещений в собственность ТСЖ, так как считалось, что это стимулирует горожан к созданию ТСЖ, а богатые ТСЖ жилищникам нужны - они будут заказывать дополнительные услуги.

Долгое время Игорь Метельский (глава КУГИ) и Юнис Лукманов (Жилищный комитет) не могли договориться. И вдруг случилось чудо. То ли это жара на них так подействовала, то ли что другое - 9 июня бывшие оппоненты объявили о выработке единой политики.

Возобладала политика КУГИ - общие помещения у жителей будут изыматься в пользу города. Чем больше, тем лучше. Прощай, дополнительные доходы. Прощайте, газончики, благоустроенные за счет доходов от аренды. Прощай, мой любимый обувной мастер армянин Ашот (он пока еще снимает кусок подвальчика в панельном доме).

КУГИ провел мониторинг и подготовил список наиболее насущных ликвидаций - в ближайшее время останутся в общедолевой собственности 181 помещение на лестничных клетках (легальная сдача их в аренду приносила 103 тыс. у.е. в квартал, 1 у.е. = 35 руб.) и 136 колясочных (еще 49 тыс. у.е.). По завершении договоров аренды КУГИ запретит их продлевать.

Впрочем, это лишь первый решительный шаг после достижения договоренности между комитетами.

Чья труба?

- Сегодня ТСЖ хотят все - и нежилые помещения, и управление домами, это неправильно, - считает Юнис Лукманов. - Хватит нам революций! Я не хочу революций в жилищной сфере!

- Часто ТСЖ регистрируют один-два собственника, только чтобы получить в распоряжение общее имущество, - возмущается председатель КУГИ Игорь Метельский.

Все это довольно странно слышать от людей, буквально вчера голосовавших за жилищную реформу и в первую очередь - за повальную тэсэжэизацию.

Игорь Метельский пояснил, что конкретно город собирается делать с разными типами общих помещений:

1. Лестничные клетки. Здесь будет применять принцип "ни себе, ни людям". Многие лестничные клетки, особенно в панельных домах с двумя выходами, использовались под магазины. Теперь КУГИ не будет продлевать договоры аренды по таким магазинам. Ни само не будет их сдавать, ни ТСЖ не даст.

2. Подвалы. Тут сложнее. Принцип "На тебе боже, что нам не гоже". Если подвал полностью занят трубами (то есть такой ни к чему не годный подвал), город признает его общей долевой собственностью жителей дома. Но если в подвале куча свободного места (перспективный подвал) - то он будет считаться собственностью города. "Но главный критерий - государственная регистрация", - уточняет Игорь Метельский.

3. Чердаки. Город резко ужесточит передачу чердаков под реконструкцию. "Те инвестиционные договоры, которые заключены, мы выполним, но продлевать их не будем, а для заключения новых планку поднимем высоко", - предупреждает Метельский.

Оправдывая эти свои действия, администрация города ссылается исключительно на бестолковость российских законов.

- Федеральное законодательство не содержит четких критериев, по которым нежилые помещения в многоквартирном доме относятся к общему имуществу. Точку в этом вопросе может поставить только судебная практика, - говорит Игорь Метельский.

Вторит ему, практически слово в слово, и председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов.

Меж тем в законах все прописано довольно ясно. По крайней мере, мне так показалось, когда начал читать и посоветовался с юристами.

Битва букв

Яснее всего с лестничными клетками и т.н. колясочными. По старым и все еще действующим российским СНИПам и те и другие однозначно относятся к помещениям общего пользования. Сложнее понять - что это такое. Я лично ни в одном доме не видел такого, чтоб целое помещение было заставлено просто колясками или хотя бы колясками от мотоциклов.

Труднее с чердаками и подвалами. Никто не отрицает, что чердаки и повалы - также являются общим имуществом. Однако КУГИ, Жилищный комитет и жители никак не могут договориться между собой о том, что это означает и кому какие принадлежат права.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ описывает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. То есть он может продавать его, дарить, сдавать в аренду, ломать (распоряжение), жить в нем или работать, но так, чтоб тихо (пользование), и, наконец, владеть.

Владение - самое тонкое из прав. В юридической практике описывается так: владение - фактическое обладание вещью, создающее возможность непосредственного воздействия на нее. Можно сказать, что это ограниченная собственность. Полная аналогия с женщиной - вы можете обладать и ей и возможностью "непосредственно воздействовать", но при этом ни в коей мере собственником не являетесь.

Именно такими ограниченными собственниками общего имущества в многоквартирных домах стали собственники квартир, приватизированных с 1991 (вступление в силу Закона "О приватизации" ) по 1 января 1995 года, когда вступил в силу новый Гражданский кодекс, по которому все приватизаторы становились уже полноправными собственниками.

У владельцев (и совладельцев), в отличие от собственников, только два права - владения и пользования, а право распоряжения они принудительно делегировали КУГИ. То есть КУГИ может сдать такие помещения в аренду, однако обязан при этом посоветоваться со всеми собственниками приватизированных квартир.

- Если хотя бы один собственник против - не имеют права сдавать, - считает Светлана Павлова, председатель домкома исторического (1786 года постройки) и в большинстве квартир приватизированного дома на Мойке, 104, имеющая опыт борьбы за общие помещения в доме с 1996 года.

С 1 января 1995 года все стало еще проще для хозяев квартир и сложнее для КУГИ. Гражданский кодекс окончательно закреплял за владельцами квартир право собственности (долевое, конечно) и на все остальное в доме.

Статья 290 Гражданского кодекса РФ : "Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".

Статья 36 Жилищного кодекса РФ (вступил в силу 1 марта 2005-го) конкретизирует список таких помещений: "в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, крыши, ограждаюшие и несущие конструкции... земельный участок дома с элементами озеленения и благоустройства".

Заметьте - никаких примечаний насчет количества труб, так что это лишь интертрепация КУГИ.

Далее уточняется, что владельцы квартир в доме не только владеют, пользуются, но и распоряжаются общим имуществом. Про КУГИ, заметьте, опять ни слова.

Другое дело, что собственником какой-то части квартир (неприватизированных) может быть и КУГИ (и в некоторых домах еще сохранилась такая архаика). Однако ни КУГИ, ни администрация города в целом не имеют преимущественного права распоряжаться этой собственностью, например, сдавать в аренду или запрещать это другим. У него такие же права, как и у других собственников.

Решающее слово в вопросе использования общих помещений принадлежит даже не ТСЖ (вступление в которое добровольно, так что отдельные жители могут и не вступать и от этого в правах ничуть не умаляются), а общему собранию собственников, которое обязательно проводить раз в год, но можно и чаще (у нас в доме, например, - раз в неделю проводится, правда, я ни разу не был), однако если один заартачится, все остальные должны подчиниться. Наверное, такую бабушку постараются задавить авторитетом или каблуком, но случись суд - выиграет она.

Таковы рамки закона.

Практика, на которую так любят ссылаться Жилищный комитет и КУГИ, понятно дело, от рамок отличается.

Перспективы судилищ

На практике КУГИ повсеместно сдает в аренду общие помещения в домах, не советуясь с другими собственниками квартир. По крайней мере, так обстоят дела в старых домах, где часть квартир все еще находится в муниципальной собственности, а ТСЖ не имеет большой политической воли.

Разумеется, городские власти постарались закрепить за собой такое право. В первую очередь КУГИ быстренько зарегистрировало на себя все чердаки и подвалы в домах, где большая часть квартир приватизирована до 1995 года и владельцы, таким образом, не совсем собственники, а только совладельцы общих помещений. Только в первые два года этой кампании (начиная где-то с 2000-го или 2001-го) было зарегистрировано в ГБР право собственности города на 3000 подвалов и 600 мансард. Фактически это была национализация собственности владельцев квартир. Разумеется, КУГИ об этом знает и теперь готов судиться.

- Если ТСЖ или другие собственники считают, что их права ущемлены, пусть подают на нас в суд, - говорит Игорь Метельский.

Нельзя ли оспорить регистрацию прямо в КУГИ или в Жилищном комитете?

- Нельзя, мы этим не занимаемся, этим занимается Федеральная регистрационная служба (экс-ГБР), - говорит Юнис Лукманов.

Суды с КУГИ и Жилищным комитетом уже практикуются, но не очень широко, так что о перспективности подобных затей можно судить пока только по отдельным примерам.

Самая ранняя история - с мансардами.

- Правительство навыпускало кучу противоречивых распоряжений, которые то облегчали приватизацию чердаков, то снова усложняли, меж тем все эти распоряжения не имеют никакой юридической силы, это всего лишь внутренние инструкции, доказательством в суде могут быть только общероссийские законы, например, Гражданский кодекс , по которому чердаки, подвалы и все другие помещения общего пользования - в общей собственности, - считает Светлана Павлова. - КУГИ даже в муниципальном доме - не собственник ничего, если в нем приватизирована хотя бы одна квартира. По любым вопросам распоряжения общим имуществом город должен советоваться с этим единственным владельцем квартиры.

Группа жителей дома на Малой Конюшенной, 12, во главе с пенсионеркой Лидией Тумасовой выиграла в Верховном суде дело против администрации Петербурга . В 1997 году губернатор Яковлев подписал распоряжение, разрешающее строить мансарду на чердаке где Лидия Тумасова, в ту пору еще учитель физкультуры, привыкла сушить белье. Яковлев, на удивление, оперативно прореагировал, признав собственное распоряжение незаконным, однако сразу же после этого пролоббировал в ЗакСе изменения к петербургскому закону , по которым для получения чердачных площадей в ряде случаев согласия других жильцов не требовалось. Тумасова выиграла дело в Верховном суде. На это было потрачено несколько лет. Но дело стоило того. В ходе разбирательства появились разъяснения, которые можно теперь использовать.

Например, Верховный суд в своем определении от 25.12.2000 пишет, что "чердаки относятся к общему имуществу дома". То есть то же самое, что в Гражданском кодексе. Но кодексу почему-то в первичных инстанциях не верили...

Есть истории про подвалы.

- В октябре 2002 года КУГИ ни с того ни с сего взял и зарегистрировал право собственности на подвал в доме на Мойке, 104, куда мы с мужем переехали в 1996-м, - рассказывает Светлана Павлова. - Сейчас подвал продали новым собственникам, в январе-марте этого года там начались работы. Раньше мне удавалось выселить из подвала незаконных арендаторов - местные жилищники даже без ведома районного жилагентства сдавали подвал неизвестным лицам. Тогда велась борьба с терроризмом. Я воспользовалась ситуацией и вызвала ГУВД, которое выставило их в два счета. Самое главное - собирайте доказательную базу! Теперь это помещение продано новым собственникам. Собственность зарегистрирована в Федеральной регистрационной службе на основании распоряжения КУГИ. Но КУГИ на этот подвал, извините, имеет права не больше, чем я и другие жители дома. Я поняла, что судиться надо не с КУГИ, а с Федеральной регистрационной службой. Ведь они создали эту ситуацию. В общем, мы подаем в суд на ФРС и должны выиграть дело.

- Это только поначалу кажется, что много денег и времени надо, - говорит Светлана Павлова. - Пока мы обходимся без помощи адвокатов, но несем накладные расходы - купили с мужем за 5000 рублей факс-принтер-копир, регулярно подкупаем картриджи по 620 рублей. Еще у меня штат - 5 человек из домкома, работающие на общественных началах.

Лидия Тумасова, выигравшая подобное дело в Верховном суде, тоже обходилась без адвокатов и уверяла, что тратит на судебные издержки всю свою пенсию в 1000 с небольшим рублей. И ничего. Дожила до 73 лет и находится в прекрасной форме. Борьба за правое дело - неиссякаемый источник энергии?

Конечно, эта и подобные истории - лишь капля моря в луже отчаяния, но при таких темпах штат судящихся скоро превысит штат Жилищного комитета и КУГИ вместе взятых, битва превратиться в Куликовскую. В ближайшее время мы расскажем, как не очень бедным жителям (но далеко не олигархам) нескольких домов в Петроградском и других районах удалось отвоевать право на прилегающие земельные участки вместе со всей произрастающей на них зеленью.

Кстати

Исключения из правил

Не коснется мучительный процесс борьбы с КУГИ за общую собственность только новых домов. Хотя новые дома в подавляющем большинстве своем строятся за счет дольщиков, застройщики, сдавая дома, предпочитают оставлять самое лакомое себе - например, первые этажи, которые сдаются в аренду магазинам и т.п.

- К сожалению, это полное право инвестора - выбирать, как такими помещениями распоряжаться и за счет кого их строить, я этот процесс регулировать не могу, - говорит председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов. - Но есть другая сторона вопроса. Сейчас строители, сплошь и рядом нарушая требования Жилищного кодекса, на этапе строительства создают ТСЖ, учредителями которых они же и становятся. Таким образом, в новых домах доход от использования всех жилых помещений получают исключительно застройщики. Зачастую строители используют собственные ТСЖ, чтобы не к кому было предъявлять претензии, связанные со скрытыми дефектами во время строительства. Так было до сих пор. Сейчас мы договорились с Ассоциацией строительных предприятий, что дольщики, подписывая договор о долевом участии, будут подписывать еще и договор о вступлении в ТСЖ. А если ТСЖ уже создано строителями, дольщики будут получать возможность тоже вступить в ТСЖ и влиять на все решения.

Алексей Орешкин


Другие юридические статьи:
"петербургской недвижимости" дали землю приморский проспект планируется расширить
ООО "СК "Петербургская недвижимость" займется разработкой проекта развития территории площадью 25 га в Приморском районе. ...

Ветераны могут выбирать
До конца года 79 семей петербургских ветеранов войны бесплатно получат новое жилье. По словам губернатора Валентины Матвиенко, "это станет хорошим по...

Куда списать «зависший» ндс?
   Ежеквартальное приложение к журналу "Новая бухгалтерия" - "Малая бухгалтерия", N1 , 2006 г. И. ГОРШКОВА, экс...

Арбитражный суд отказал зао «союзплодимпорт» в удовлетворении заявления об аннулировании водочного товарного знака stolichnaya, его регистрация продлена до 12 марта 2009 года
Вчера Федеральный арбитражный суд Московского округа отказал ЗАО «Союзплодимпорт» (группа S.P.I.), контролируемому Ю.Шефле...

Торговцев водкой снова поприжали получить лицензию станет сложнее, а потерять - проще
СПб. Смольный ужесточает требования к претендентам на получение лицензий на торговлю алкоголем в розницу и расширяет перечень оснований для их аннули...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования