Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
Договор поставки: варианты учета транспортных расходов
Договор поставки, как правило, содержит условия о доставке товара. Кто и в каких случаях должен осуществлять доставку? Всегда ли транспортные расходы по этому договору торговая организ...

Юридические услуги

Прощение славянки что такое дачная амнистия и каких дачников она амнистировала

Долгожданный подарок всем дачникам, садоводам и современным помещикам преподнесла Госдума и осень. 1 сентября вступила в силу новая редакция Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , который, как это кажется его создателям (чиновники Минэкономразвития), значительно упрощает приватизацию земельных участков и построенных на них домов, даже незаконно построенных. Эксперты сильно в этом сомневаются.

С легкой руки (или языка) создателей и депутатов нижней палаты парламента закон уже получил название "Дачной амнистии". И кое-какое применение ему можно найти - например, закон ликвидирует пробелы в образовании сельских жителей и садоводов, подошедших к важнейшему вопросу землеустройства халатно и не успевших между делом закончить архитектурно-строительные вузы.

Как это было

Приватизировать участок земли и домик на нем можно было и раньше. Только долго, трудно и дорого.

Большинство участков под дачи, сады и огороды выдавались еще при советской власти, оформляя это выделение советскими документами, странным образом не согласующимися с нынешним российским законодательством. Окончание советской эпохи сделало этот процесс еще более непонятным - в начале 90-х участки под индивидуальное жилищное строительство раздавались местными властями направо и налево. Смысл у них был примерно один - получаешь землю, обязуешься в течение N лет построить на ней дом и использовать его и землю по назначению - не обогащать там уран, как делают сейчас отдельные несознательные страны, а просто жить, да поживать, выращивая на огороде морковку. Такого понятия, как регистрация прав в едином государственном реестре (ЕГРП), не существовало. Так что вполне возможно, что ваш участок или часть его выдали еще кому-нибудь.

Получив такой участок, новоявленный владелец, как правило, строил на нем, что хотел, не согласуя архитектурный проект ни с кем или вообще без всякого проекта, на глазок, и спокойно в нем поселялся. Действующий до 1 сентября закон приравнивал такие постройки к самострою, право на них можно было отстоять только через суд.

Единой формы документов, по которым раздавалась земля, тогда не существовало, и писалось в них все, что угодно. Использовались термины, которые не имеют теперь юридической силы. Например, получить в бесплатное и бессрочное пользование, "выдать землю такому-то". Что такое "выдать"? Такого сейчас в природе не существует. Землю можно только купить, получить в дар от конкретного человека или в наследство. Если документ написан уж в очень свободной форме, то, желая приватизировать такой участок теперь, придется доказывать в суде, что это письмо Онегина к Татьяне является правоустанавливающим документом на землю.

Но даже если других претендентов нет и разрешение на землю написано в более-менее корректной форме, вам предстоят долгие хождения по мукам за мукой. Вкратце это выглядит так - для начала надо пройти межевание, то есть договориться со всеми соседями, что существующие границы между участками всех устраивают, вызвать геодезистов, которые их замеряют, привяжут к географическим координатам (с помощью спутниковой системы), наставят по границам столбиков, согласовать это со всеми местными властями, по совокупности всех этих работ утвердить кадастровый план, выкупить земельный участок, получить свидетельство о собственности и зарегистрировать свои права на него в едином гос. реестре. Если делать все в установленном порядке и никому не приплачивать за ускорение, занимает эта процедура около двух лет. А затрачивалось, в особо тяжелых случаях, - до $20 000 (впрочем, это были очень тяжелые случаи). На один только кадастровый план тратилось $500 - 700.

Никакой гарантии результата при этом нет, зато случаются казусы - например, законопослушные граждане именно в силу своей законопослушности могли землю и вовсе не получить.

- В моей практике был такой случай - человек купил участок земли в Озерках, на 1-й линии Суздальского озера и, желая построить дом, решил все делать по правилам, прошел множество согласований, но в результате разрешения на строительство так и не получил, - рассказывает директор Центрального отделения загородной недвижимости АН "Бекар" Наталья Хмельницкая. - За это время земля изменила статус - перешла из зоны Б (градостроительных ограничений) в зону А (особых градостроительных ограничений). В результате те, кто построил рядом на том же озере дома без согласований, живут в них, хотя и не владеют (права не зарегистрированы), а он не построил, и построить не может, хотя когда-то получил участок именно для этих целей.

Еще одно весьма распространенное препятствие - земли федерального подчинения, выделенные под строительство местными властями без всяких прав на то. Такой земли на территории Ленинградской области достаточно - леса 1-й категории, военные лесхозы и пр. Люди, ничего не подозревая, понастроили там домов, но оформить в собственность такую землю теперь нельзя.

- Главы МО открывали карту, крестиками рисовали участок в лесу, в пределах своего муниципального образования, но земля-то - федеральная, - рассказывает Хмельницкая. - Теперь, чтобы приватизировать строение на такой земле, нужно изменить разрешение использования - на дачу, под ИЖС, через Москву. На сегодня этот вопрос неразрешим.

Теоретически можно оформить право собственности на такое строение через суд, но на землю - никак.

Закрепив свое право на землю, вам предстоит еще закрепить права на постройку. Приглашаются инженеры из БТИ (бюро технической инвентаризации), которые и проводят эту самую инвентаризацию - замеряют размеры дома, всех комнат и планировку. По этим данным уже существующий дом как бы заново проектируется, этот проект согласуется с местной администрацией, и они тебе задним числом оформляют разрешение на строительство (цифры специалисты не называют, но операция однозначно взяткоемкая). После чего получаешь от них новый документ на выделение земли, как будто впервые (только в этом случае проект можно согласовать с другими чиновниками-архитекторами), далее - межевание, получение кадастрового номера, покупка участка, утверждение проекта и сдача дома в эксплуатацию.

В общем, до 1 сентября все было очень сложно и дорого.

Что же теперь упрощается? Кое-что.

Упрощая, усложняй

С 1 сентября для ряда категорий отпадает ряд операций. Во-первых, отпадает необходимость доказывать свое право на землю в суде. Каким бы языком ни было написано письмо Онегина к Татьяне (постановление администрации о выделении земли от лохматого года), оно признается правоустанавливающим документом на землю.

- Это значительно упростит и ускорит приватизацию, - считает Игорь Силкин, руководитель юридического отдела Центрального агентства недвижимости. - Было огромное количество объектов, право на которые приходилось отстаивать в суде. Например, у многих нет даже постановления местной администрации, участки выделялись еще в советские времена на основании "выписки из похозяйственной книги". Сегодня уже никто не помнит, что это такое. Теперь и у таких людей будет полное право зарегистрировать свое право собственности на дом. Кроме того, только теперь подробно прописана процедура регистрации в собственность всех объектов недвижимости. Раньше процедуры появлялись только по результатам прецедентов судебных разбирательств.

Более того, если вы построили дом самостроем, да еще и на земле, где теперь строить нельзя (а тогда было можно), например, в водоохранной зоне (по новому Водному кодексу), это не может быть основанием для отказа в праве регистрации на собственность. Нарушили градостроительный регламент, вылезли где-то за красную линию - тоже не беда. Тоже не основание.

Кстати, закон не делает отличия для города и для деревни, но распространяется только на частных лиц. Получается, что если вы, как частное лицо, успели уже построить в городе небоскреб выше Александрийского столпа близ Дворцовой площади, вам никто отказать в регистрации прав на него не может. Другое дело, что в центре никто самостроем ничего и не строил, и актуально это только для Озерков. Так что есть большие подозрения, что он как раз и делался для тех, кто построил там коттеджи у воды.

Итак, право на землю есть (говоря языком юристов - правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположено ваше строение). Выпиваем первую бутылку шампанского.

Дальнейший порядок оформления в собственность для хозяев домов ИЖС, увы, остается прежним, а для дачников и садоводов отпадает одна операция - техническая - учет и инвентаризация, кстати сказать, операция не самая дорогая (около 500 руб.). То есть не нужно звать специалистов из БТИ (бюро технической инвентаризации), которые будут ползать по вашему дому с линейками, замерят габариты домика, составлять по результатам всего этого технический паспорт, как это делается, когда продают квартиру.

Достаточно самому поползать по дому с линейкой и заполнить так называемую декларацию, в которой описываются основные тактико-технические характеристики жилища: назначение объекта (жилое, нежилое - если в доме живет только свинья, считается нежилым, если дом достался вам от прапрадедушки-крестьянина и построен по старому типу, когда в той же самой избе жили и хозяин, и его корова зимой, вопрос становится спорным и практически неразрешимым современной юриспруденцией - получается какая-то смесь нежилого с жилым), общая площадь (никакой планировки комнат рисовать не надо и даже высота некритична), материал стен и, наконец, кадастровый номер земельного участка, на котором он расположен. Все!

Достаточно подать на регистрацию эти два документа: любую филькину грамоту, по которой вам когда-то предоставили участок, и декларацию, после чего вам будут не в праве отказать в регистрации права собственности.

Закавыка может получиться с кадастровым номером, хотя по действующему законодательству такие номера должны быть у любых участков. Не надо путать кадастровый план и кадастровый номер (хотя если есть план, то есть и номер, но если план не делался, то номер все равно должен быть). Кадастровый план - это сложный дорогостоящий документ, представляющий результаты обмеров геодезистов в привязке к космическим координатам и утвержденный кучей инстанций (от комитета по архитектуре до главы района), из-за необходимости делать который так громко шумели садоводы все последние годы.

По новому законодательству получается, что зря шумели. То есть раньше шумели не совсем зря, а теперь - уж точно.

Трюки с кадастровым номером

- Предоставление кадастрового плана на земельный участок является обязательным приложением к заявлению о госрегистрации права на созданный объект недвижимости, но оно не требуется, если участок предназначен для ведения дачного или садоводческого хозяйства, - разъясняет Игорь Силкин из Центрального агентства недвижимости. - Достаточно предоставить документ от правления садоводства или дачного некоммерческого объединения, подтверждающий факт того, что созданный объект недвижимости расположен в пределах границ вашего земельного участка.

Кроме того, кадастровый план не требуется, если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства (достаточно справки от вашего муниципального образования, что дом опять же в границах участка). И наконец, план не требуется, если для строительства того, что вы уже построили (или собираетесь построить), не требуется разрешение на строительство.

- Такое разрешение необходимо, если строится дом ИЖС, и совершенно не нужно, если это объект недвижимости в садоводстве, если только это не объект инфраструктуры - водонапорная башня, пожарная башня и т.п., - поясняет Игорь Силкин.

Кадастровый номер, который вам все-таки надо предоставить, - это проще. Это всего лишь цифра, которая присваивается каждому участку в тот момент, когда составляется примерный (так называемый обзорный) план садоводства с его разбитием на участки и довольно неточной привязкой к объектам на местности (дорогам, озерам и т.п.). Когда вы получали свои 6 соток, такой план должен был появиться и оказаться в местной администрации, где его теперь и надо искать (либо такой план делала сама администрация, если садоводство создавалось в те далекие годы, когда всероссийское осадоводивание являлось частью программы по борьбе с последствиями так и ненанесенного ядерного удара, либо план делала инициативная группа создателей садоводства, если это происходило не так давно). Идешь в районную администрацию и получаешь номер с примечанием "границы участка определены ориентировочно".

Долгое время районные администрации шантажировали садоводов, заставляя их для получения кадастровых номеров делать за свой счет межевание и кадастровые планы, но после прецедента досудебного разбирательства в Гатчинском районе (года 2 назад) такая практика была прекращена. История очень простая - администрация, ссылаясь на отдельные пункты законодательства и пользуясь неграмотностью населения, говорило, что садоводы должны заказать проведение кадастровых съемок такой-то фирме (как выяснилось позже, в ней работали родственники сотрудников администрации). Местные жители попросили местного депутата, довольно грамотного, написать запрос в прокуратуру Ленинградской области.

Суда не потребовалось. Прокуратура, ссылаясь на многочисленные законы, прислала разъяснение: составление кадастрового плана требуется, только если разбиваются какие-то новые земельные участки, а если это старое садоводство - ничего такого не надо. Более того, было доказано, что обязанность по проведению межевания возлагается на государство. Так что теперь местные администрации номера выдают просто на основании плана садоводства (поселка, другого населенного пункта).

Смущать вас в этой истории должно одно - приписочка "границы определены ориентировочно". Для регистрации права собственности этого достаточно, но если захотите продать участок - будут проблемы. Кому нужен кот в мешке с примерными габаритами? Так что, если не собираетесь гнить на своих сотках всю жизнь и передавать это почетное право по наследству, лучше сделайте кадастровый план. Самый правильный и юридически грамотный способ, но и самый долгий, почти безнадежный - напрячь на это районную администрацию (поселковый совет, МО и пр.), поскольку это их прямая обязанность.

Точно такая же история с отменой обязательной технической инвентаризации садовых(дачных) участков.

Бабушки с рейсфедером в зубах

- Здорово, что право на участки не нужно теперь отстаивать в суде, - говорит Наталья Хмельницкая, - но какой будет казус: межевание должно теперь делаться за 3000 руб., по государственному тарифу. Но за эти деньги никто не захочет работать. Геодезисты делают это за 9 - 14 тыс. руб. Им будет невыгодно, и работа растянется на несколько лет. Еще один тонкий момент - самостоятельный замер дома для заполнения декларации, как это теперь возможно для дач в садоводствах (но невозможно для ИЖС. - А. О.). Конечно, хорошо, что не придется ждать техников из БТИ, где сейчас огромные очереди. Но, замерив все самостоятельно, вам придется нести это в регистрационную палату. Я была на днях в такой палате в Выборге - очередь стоит 80 человек, при том что за день они могут принять не более 50. Записываются с ночи, по-другому не получается. Хотя бесплатная приватизация продлена, тем же законом о "дачной амнистии" продлена до 1 марта 2010 года (ранее - 2007-го), ажиотажа это не снизило. Так что быстрее оф ормлять дома и участки в собственность вряд ли получится.

- Я, человек с высшим образованием, - продолжает Хмельницкая, - знаю, как измерить дом по наружному периметру, по внутреннему периметру, и, предположим, сделаю это, заполню декларацию и право собственности зарегистрирую. Но, чтобы продать такой дом, мне все равно придется вызывать техников из БТИ. Они сделают замеры всех помещений, выдадут техпаспорт, и если эти замеры не совпадут с моими в свидетельстве о собственности, мне придется доказывать, что я не перестраивала дом, что он не стал больше. Скорее всего, сделать это не удастся, и будет считаться, что я перестроила. Придется заново подавать на регистрацию с новыми параметрами. Так что я бы не рискнула. Лучше уж я сначала сделаю техпаспорт и его цифры занесу в декларацию. Как будут измерять свои дома бабушки, я просто не представляю! Проще не будет.

Как отмежеваться от соседа и не платить налоги

Еще одно тонкое место - согласование границ участка с соседом, который, возможно, и даже скорее всего, не собирается приватизировать свою землю и дом синхронно с вами (синхронизация жизней двух независимых индивидуумов - вообще редкое явление, если это не сиамские близнецы).

- Вы можете столкнуться с отказом собственников смежных участков подписать акт согласования границ по результатам межевания, - рассказал нам юрист, пожелавший остаться неизвестным. - Причины этого могут быть самые разные, в том числе банальное вымогательство. В согласовании могут отказать и в органах власти, контролирующих работы по землеустройству. По тем же причинам.

Однако строптивость соседей может им же выйти боком.

- Можно подписаться в акте межевания за соседа, никто этого не проверяет, - говорит Наталья Хмельницкая. - Так что соседи, не пожелавшие принять участия в межевании или действительно не имевшие для этого возможности, попадают в зависимость от тех, кто мог и хотел. Если потом они все же сделают геодезию и составят кадастровый план и окажется, что сосед, сделавший это раньше, прирезал часть их земли, придется отстаивать свое право в суде.

Раньше и до сих пор многие владельцы коттеджей специально их немножко недостраивали, чтоб не платить налог на собственность, так что появилась даже такая версия появления нового закона - упрощение регистрации права собственности, мол, сделано, для того, чтобы стимулировать таких неплательщиков к тому, чтоб начали платить, компенсируя эту неприятность радостью новоявленного и полноправного собственника.

- Регистрация права собственности с необходимостью платить налоги не очень связана, - рассказывает Наталья Метлицкая. - По-прежнему можно зарегистрировать право собственности на дом с готовностью от 30% (есть только фундамент) до 99% и не платить налоги.

Если итожить, довольно забавный закон получился. Для неимущих или не очень имущих садоводов он процедуру приватизации нисколько не упростил и не удешевил, если только они не решили остаться на этой земле, в этом, уже никогда не изменяющемся доме навечно и не согласны пойти ради этого на некоторый риск (например, более состоятельный сосед, сделавший кадастр, захватит часть земли).

Владельцам домов, построенных незаконно, нововведение, наоборот, даровало все права. Раз уж возвел коттедж на берегу озера, бог с ним - с этим берегом, только в следующий раз не строй. Получилась довольно забавная смесь асоциальности с анархией. Нестор Иванович Махно остался бы доволен.

Алексей Орешкин


Другие юридические статьи:
Вышел message из тумана губернатор рассказала депутатам, как хорошо жить в петербурге
Валентина Матвиенко выступила с ежегодным посланием к Законодательному собранию Петербурга. Нынешнее послание - уже третье по счету. Все они строятс...

Mea culpa
Путей коммунальной реформации, как в былине, немного. Но, как и в былине, экзистенциально безупречен лишь один ...

Бытовая техника: налоговый и бухгалтерский учет
ИА Отдел новостей / Материал подготовлен Клерк.Ру Чайники, микроволновые печи, холодильники, обогреватели – это далеко не п...

Повторение пройденого: новая инструкция к "старой" декларации
Марина Полякова, эксперт журнала "Двойная запись" Опубликовано: Журнал "Двойная запись" N 2...

"петербургским муниципалам относительно распоряжения м.касьянова о передаче в собственность объектов жкх особо обольщаться не следует", - считает а.ошурков.
Правительство РФ распорядилось завершить передачу в муниципальную собственность объектов ЖКХ и соци...

Долгожданный подарок всем дачникам, садоводам и современным помещикам преподнесла Госдума и осень. 1 сентября вступила в силу новая редакция Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , который, как это кажется его создателям (чиновники Минэкономразвития), значительно упрощает приватизацию земельных участков и построенных на них домов, даже незаконно построенных. Эксперты сильно в этом сомневаются.

С легкой руки (или языка) создателей и депутатов нижней палаты парламента закон уже получил название "Дачной амнистии". И кое-какое применение ему можно найти - например, закон ликвидирует пробелы в образовании сельских жителей и садоводов, подошедших к важнейшему вопросу землеустройства халатно и не успевших между делом закончить архитектурно-строительные вузы.

Как это было

Приватизировать участок земли и домик на нем можно было и раньше. Только долго, трудно и дорого.

Большинство участков под дачи, сады и огороды выдавались еще при советской власти, оформляя это выделение советскими документами, странным образом не согласующимися с нынешним российским законодательством. Окончание советской эпохи сделало этот процесс еще более непонятным - в начале 90-х участки под индивидуальное жилищное строительство раздавались местными властями направо и налево. Смысл у них был примерно один - получаешь землю, обязуешься в течение N лет построить на ней дом и использовать его и землю по назначению - не обогащать там уран, как делают сейчас отдельные несознательные страны, а просто жить, да поживать, выращивая на огороде морковку. Такого понятия, как регистрация прав в едином государственном реестре (ЕГРП), не существовало. Так что вполне возможно, что ваш участок или часть его выдали еще кому-нибудь.

Получив такой участок, новоявленный владелец, как правило, строил на нем, что хотел, не согласуя архитектурный проект ни с кем или вообще без всякого проекта, на глазок, и спокойно в нем поселялся. Действующий до 1 сентября закон приравнивал такие постройки к самострою, право на них можно было отстоять только через суд.

Единой формы документов, по которым раздавалась земля, тогда не существовало, и писалось в них все, что угодно. Использовались термины, которые не имеют теперь юридической силы. Например, получить в бесплатное и бессрочное пользование, "выдать землю такому-то". Что такое "выдать"? Такого сейчас в природе не существует. Землю можно только купить, получить в дар от конкретного человека или в наследство. Если документ написан уж в очень свободной форме, то, желая приватизировать такой участок теперь, придется доказывать в суде, что это письмо Онегина к Татьяне является правоустанавливающим документом на землю.

Но даже если других претендентов нет и разрешение на землю написано в более-менее корректной форме, вам предстоят долгие хождения по мукам за мукой. Вкратце это выглядит так - для начала надо пройти межевание, то есть договориться со всеми соседями, что существующие границы между участками всех устраивают, вызвать геодезистов, которые их замеряют, привяжут к географическим координатам (с помощью спутниковой системы), наставят по границам столбиков, согласовать это со всеми местными властями, по совокупности всех этих работ утвердить кадастровый план, выкупить земельный участок, получить свидетельство о собственности и зарегистрировать свои права на него в едином гос. реестре. Если делать все в установленном порядке и никому не приплачивать за ускорение, занимает эта процедура около двух лет. А затрачивалось, в особо тяжелых случаях, - до $20 000 (впрочем, это были очень тяжелые случаи). На один только кадастровый план тратилось $500 - 700.

Никакой гарантии результата при этом нет, зато случаются казусы - например, законопослушные граждане именно в силу своей законопослушности могли землю и вовсе не получить.

- В моей практике был такой случай - человек купил участок земли в Озерках, на 1-й линии Суздальского озера и, желая построить дом, решил все делать по правилам, прошел множество согласований, но в результате разрешения на строительство так и не получил, - рассказывает директор Центрального отделения загородной недвижимости АН "Бекар" Наталья Хмельницкая. - За это время земля изменила статус - перешла из зоны Б (градостроительных ограничений) в зону А (особых градостроительных ограничений). В результате те, кто построил рядом на том же озере дома без согласований, живут в них, хотя и не владеют (права не зарегистрированы), а он не построил, и построить не может, хотя когда-то получил участок именно для этих целей.

Еще одно весьма распространенное препятствие - земли федерального подчинения, выделенные под строительство местными властями без всяких прав на то. Такой земли на территории Ленинградской области достаточно - леса 1-й категории, военные лесхозы и пр. Люди, ничего не подозревая, понастроили там домов, но оформить в собственность такую землю теперь нельзя.

- Главы МО открывали карту, крестиками рисовали участок в лесу, в пределах своего муниципального образования, но земля-то - федеральная, - рассказывает Хмельницкая. - Теперь, чтобы приватизировать строение на такой земле, нужно изменить разрешение использования - на дачу, под ИЖС, через Москву. На сегодня этот вопрос неразрешим.

Теоретически можно оформить право собственности на такое строение через суд, но на землю - никак.

Закрепив свое право на землю, вам предстоит еще закрепить права на постройку. Приглашаются инженеры из БТИ (бюро технической инвентаризации), которые и проводят эту самую инвентаризацию - замеряют размеры дома, всех комнат и планировку. По этим данным уже существующий дом как бы заново проектируется, этот проект согласуется с местной администрацией, и они тебе задним числом оформляют разрешение на строительство (цифры специалисты не называют, но операция однозначно взяткоемкая). После чего получаешь от них новый документ на выделение земли, как будто впервые (только в этом случае проект можно согласовать с другими чиновниками-архитекторами), далее - межевание, получение кадастрового номера, покупка участка, утверждение проекта и сдача дома в эксплуатацию.

В общем, до 1 сентября все было очень сложно и дорого.

Что же теперь упрощается? Кое-что.

Упрощая, усложняй

С 1 сентября для ряда категорий отпадает ряд операций. Во-первых, отпадает необходимость доказывать свое право на землю в суде. Каким бы языком ни было написано письмо Онегина к Татьяне (постановление администрации о выделении земли от лохматого года), оно признается правоустанавливающим документом на землю.

- Это значительно упростит и ускорит приватизацию, - считает Игорь Силкин, руководитель юридического отдела Центрального агентства недвижимости. - Было огромное количество объектов, право на которые приходилось отстаивать в суде. Например, у многих нет даже постановления местной администрации, участки выделялись еще в советские времена на основании "выписки из похозяйственной книги". Сегодня уже никто не помнит, что это такое. Теперь и у таких людей будет полное право зарегистрировать свое право собственности на дом. Кроме того, только теперь подробно прописана процедура регистрации в собственность всех объектов недвижимости. Раньше процедуры появлялись только по результатам прецедентов судебных разбирательств.

Более того, если вы построили дом самостроем, да еще и на земле, где теперь строить нельзя (а тогда было можно), например, в водоохранной зоне (по новому Водному кодексу), это не может быть основанием для отказа в праве регистрации на собственность. Нарушили градостроительный регламент, вылезли где-то за красную линию - тоже не беда. Тоже не основание.

Кстати, закон не делает отличия для города и для деревни, но распространяется только на частных лиц. Получается, что если вы, как частное лицо, успели уже построить в городе небоскреб выше Александрийского столпа близ Дворцовой площади, вам никто отказать в регистрации прав на него не может. Другое дело, что в центре никто самостроем ничего и не строил, и актуально это только для Озерков. Так что есть большие подозрения, что он как раз и делался для тех, кто построил там коттеджи у воды.

Итак, право на землю есть (говоря языком юристов - правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположено ваше строение). Выпиваем первую бутылку шампанского.

Дальнейший порядок оформления в собственность для хозяев домов ИЖС, увы, остается прежним, а для дачников и садоводов отпадает одна операция - техническая - учет и инвентаризация, кстати сказать, операция не самая дорогая (около 500 руб.). То есть не нужно звать специалистов из БТИ (бюро технической инвентаризации), которые будут ползать по вашему дому с линейками, замерят габариты домика, составлять по результатам всего этого технический паспорт, как это делается, когда продают квартиру.

Достаточно самому поползать по дому с линейкой и заполнить так называемую декларацию, в которой описываются основные тактико-технические характеристики жилища: назначение объекта (жилое, нежилое - если в доме живет только свинья, считается нежилым, если дом достался вам от прапрадедушки-крестьянина и построен по старому типу, когда в той же самой избе жили и хозяин, и его корова зимой, вопрос становится спорным и практически неразрешимым современной юриспруденцией - получается какая-то смесь нежилого с жилым), общая площадь (никакой планировки комнат рисовать не надо и даже высота некритична), материал стен и, наконец, кадастровый номер земельного участка, на котором он расположен. Все!

Достаточно подать на регистрацию эти два документа: любую филькину грамоту, по которой вам когда-то предоставили участок, и декларацию, после чего вам будут не в праве отказать в регистрации права собственности.

Закавыка может получиться с кадастровым номером, хотя по действующему законодательству такие номера должны быть у любых участков. Не надо путать кадастровый план и кадастровый номер (хотя если есть план, то есть и номер, но если план не делался, то номер все равно должен быть). Кадастровый план - это сложный дорогостоящий документ, представляющий результаты обмеров геодезистов в привязке к космическим координатам и утвержденный кучей инстанций (от комитета по архитектуре до главы района), из-за необходимости делать который так громко шумели садоводы все последние годы.

По новому законодательству получается, что зря шумели. То есть раньше шумели не совсем зря, а теперь - уж точно.

Трюки с кадастровым номером

- Предоставление кадастрового плана на земельный участок является обязательным приложением к заявлению о госрегистрации права на созданный объект недвижимости, но оно не требуется, если участок предназначен для ведения дачного или садоводческого хозяйства, - разъясняет Игорь Силкин из Центрального агентства недвижимости. - Достаточно предоставить документ от правления садоводства или дачного некоммерческого объединения, подтверждающий факт того, что созданный объект недвижимости расположен в пределах границ вашего земельного участка.

Кроме того, кадастровый план не требуется, если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства (достаточно справки от вашего муниципального образования, что дом опять же в границах участка). И наконец, план не требуется, если для строительства того, что вы уже построили (или собираетесь построить), не требуется разрешение на строительство.

- Такое разрешение необходимо, если строится дом ИЖС, и совершенно не нужно, если это объект недвижимости в садоводстве, если только это не объект инфраструктуры - водонапорная башня, пожарная башня и т.п., - поясняет Игорь Силкин.

Кадастровый номер, который вам все-таки надо предоставить, - это проще. Это всего лишь цифра, которая присваивается каждому участку в тот момент, когда составляется примерный (так называемый обзорный) план садоводства с его разбитием на участки и довольно неточной привязкой к объектам на местности (дорогам, озерам и т.п.). Когда вы получали свои 6 соток, такой план должен был появиться и оказаться в местной администрации, где его теперь и надо искать (либо такой план делала сама администрация, если садоводство создавалось в те далекие годы, когда всероссийское осадоводивание являлось частью программы по борьбе с последствиями так и ненанесенного ядерного удара, либо план делала инициативная группа создателей садоводства, если это происходило не так давно). Идешь в районную администрацию и получаешь номер с примечанием "границы участка определены ориентировочно".

Долгое время районные администрации шантажировали садоводов, заставляя их для получения кадастровых номеров делать за свой счет межевание и кадастровые планы, но после прецедента досудебного разбирательства в Гатчинском районе (года 2 назад) такая практика была прекращена. История очень простая - администрация, ссылаясь на отдельные пункты законодательства и пользуясь неграмотностью населения, говорило, что садоводы должны заказать проведение кадастровых съемок такой-то фирме (как выяснилось позже, в ней работали родственники сотрудников администрации). Местные жители попросили местного депутата, довольно грамотного, написать запрос в прокуратуру Ленинградской области.

Суда не потребовалось. Прокуратура, ссылаясь на многочисленные законы, прислала разъяснение: составление кадастрового плана требуется, только если разбиваются какие-то новые земельные участки, а если это старое садоводство - ничего такого не надо. Более того, было доказано, что обязанность по проведению межевания возлагается на государство. Так что теперь местные администрации номера выдают просто на основании плана садоводства (поселка, другого населенного пункта).

Смущать вас в этой истории должно одно - приписочка "границы определены ориентировочно". Для регистрации права собственности этого достаточно, но если захотите продать участок - будут проблемы. Кому нужен кот в мешке с примерными габаритами? Так что, если не собираетесь гнить на своих сотках всю жизнь и передавать это почетное право по наследству, лучше сделайте кадастровый план. Самый правильный и юридически грамотный способ, но и самый долгий, почти безнадежный - напрячь на это районную администрацию (поселковый совет, МО и пр.), поскольку это их прямая обязанность.

Точно такая же история с отменой обязательной технической инвентаризации садовых(дачных) участков.

Бабушки с рейсфедером в зубах

- Здорово, что право на участки не нужно теперь отстаивать в суде, - говорит Наталья Хмельницкая, - но какой будет казус: межевание должно теперь делаться за 3000 руб., по государственному тарифу. Но за эти деньги никто не захочет работать. Геодезисты делают это за 9 - 14 тыс. руб. Им будет невыгодно, и работа растянется на несколько лет. Еще один тонкий момент - самостоятельный замер дома для заполнения декларации, как это теперь возможно для дач в садоводствах (но невозможно для ИЖС. - А. О.). Конечно, хорошо, что не придется ждать техников из БТИ, где сейчас огромные очереди. Но, замерив все самостоятельно, вам придется нести это в регистрационную палату. Я была на днях в такой палате в Выборге - очередь стоит 80 человек, при том что за день они могут принять не более 50. Записываются с ночи, по-другому не получается. Хотя бесплатная приватизация продлена, тем же законом о "дачной амнистии" продлена до 1 марта 2010 года (ранее - 2007-го), ажиотажа это не снизило. Так что быстрее оф ормлять дома и участки в собственность вряд ли получится.

- Я, человек с высшим образованием, - продолжает Хмельницкая, - знаю, как измерить дом по наружному периметру, по внутреннему периметру, и, предположим, сделаю это, заполню декларацию и право собственности зарегистрирую. Но, чтобы продать такой дом, мне все равно придется вызывать техников из БТИ. Они сделают замеры всех помещений, выдадут техпаспорт, и если эти замеры не совпадут с моими в свидетельстве о собственности, мне придется доказывать, что я не перестраивала дом, что он не стал больше. Скорее всего, сделать это не удастся, и будет считаться, что я перестроила. Придется заново подавать на регистрацию с новыми параметрами. Так что я бы не рискнула. Лучше уж я сначала сделаю техпаспорт и его цифры занесу в декларацию. Как будут измерять свои дома бабушки, я просто не представляю! Проще не будет.

Как отмежеваться от соседа и не платить налоги

Еще одно тонкое место - согласование границ участка с соседом, который, возможно, и даже скорее всего, не собирается приватизировать свою землю и дом синхронно с вами (синхронизация жизней двух независимых индивидуумов - вообще редкое явление, если это не сиамские близнецы).

- Вы можете столкнуться с отказом собственников смежных участков подписать акт согласования границ по результатам межевания, - рассказал нам юрист, пожелавший остаться неизвестным. - Причины этого могут быть самые разные, в том числе банальное вымогательство. В согласовании могут отказать и в органах власти, контролирующих работы по землеустройству. По тем же причинам.

Однако строптивость соседей может им же выйти боком.

- Можно подписаться в акте межевания за соседа, никто этого не проверяет, - говорит Наталья Хмельницкая. - Так что соседи, не пожелавшие принять участия в межевании или действительно не имевшие для этого возможности, попадают в зависимость от тех, кто мог и хотел. Если потом они все же сделают геодезию и составят кадастровый план и окажется, что сосед, сделавший это раньше, прирезал часть их земли, придется отстаивать свое право в суде.

Раньше и до сих пор многие владельцы коттеджей специально их немножко недостраивали, чтоб не платить налог на собственность, так что появилась даже такая версия появления нового закона - упрощение регистрации права собственности, мол, сделано, для того, чтобы стимулировать таких неплательщиков к тому, чтоб начали платить, компенсируя эту неприятность радостью новоявленного и полноправного собственника.

- Регистрация права собственности с необходимостью платить налоги не очень связана, - рассказывает Наталья Метлицкая. - По-прежнему можно зарегистрировать право собственности на дом с готовностью от 30% (есть только фундамент) до 99% и не платить налоги.

Если итожить, довольно забавный закон получился. Для неимущих или не очень имущих садоводов он процедуру приватизации нисколько не упростил и не удешевил, если только они не решили остаться на этой земле, в этом, уже никогда не изменяющемся доме навечно и не согласны пойти ради этого на некоторый риск (например, более состоятельный сосед, сделавший кадастр, захватит часть земли).

Владельцам домов, построенных незаконно, нововведение, наоборот, даровало все права. Раз уж возвел коттедж на берегу озера, бог с ним - с этим берегом, только в следующий раз не строй. Получилась довольно забавная смесь асоциальности с анархией. Нестор Иванович Махно остался бы доволен.

Алексей Орешкин


Другие юридические статьи:
Вышел message из тумана губернатор рассказала депутатам, как хорошо жить в петербурге
Валентина Матвиенко выступила с ежегодным посланием к Законодательному собранию Петербурга. Нынешнее послание - уже третье по счету. Все они строятс...

Mea culpa
Путей коммунальной реформации, как в былине, немного. Но, как и в былине, экзистенциально безупречен лишь один ...

Бытовая техника: налоговый и бухгалтерский учет
ИА Отдел новостей / Материал подготовлен Клерк.Ру Чайники, микроволновые печи, холодильники, обогреватели – это далеко не п...

Повторение пройденого: новая инструкция к "старой" декларации
Марина Полякова, эксперт журнала "Двойная запись" Опубликовано: Журнал "Двойная запись" N 2...

"петербургским муниципалам относительно распоряжения м.касьянова о передаче в собственность объектов жкх особо обольщаться не следует", - считает а.ошурков.
Правительство РФ распорядилось завершить передачу в муниципальную собственность объектов ЖКХ и соци...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования