Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Как оформить переход на упрощенку?
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
Депутаты на большой дороге перевозчиков-нелегалов задавят штрафами
Ударить рублем по беспорядку и конкуренции на дорогах решили петербургские депутаты. Именно с этой целью городской парламент принял во втором чтении закон "О внесении изме...

Юридические услуги

Инвентаризация ресурсов

Заручившись поддержкой общественного мнения, администрация Санкт-Петербурга имеет возможность более энергично и комплексно заняться освобождением территорий от аварийных и бесхозных строений

На минувшей неделе в администрации Санкт-Петербурга подвели итоги необычной городской акции – «Народная инвентаризация». По инициативе директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрея Степаненко, поддержанной губернатором Валентиной Матвиенко, жителям было предложено информировать власти об аварийных или недостроенных зданиях, заброшенных строениях. Акция, проводившаяся под слоганом «Любимый город без руин», вызвала живой отклик у населения. Есть основания полагать, что неформальными будут и практические последствия мероприятия.

«Народная инвентаризация» может стать толчком к решению важнейшей проблемы – освобождения городских территорий от аварийной недвижимости. Помимо эстетических аспектов речь идет прежде всего о более эффективном использовании земельных участков, о передаче бизнесу зданий, которые еще пригодны для капремонта и реконструкции. В ситуации дефицита пятен под застройку как в центре Петербурга, так и на его окраинах девелоперы заинтересованы в приобретении в собственность аварийных зданий с участками. Заметим: в других центрах Северо-Запада строительный рынок еще не испытывает такой острой потребности в пятнах, так что там власти даже и не задумываются о проблеме захламленных территорий.

В Петербурге главным двигателем процесса способен стать Фонд имущества, который уже активно занимается введением в оборот привлекательных для инвесторов объектов трущобной недвижимости. Благодаря акции «Народная инвентаризация», обеспечившей дополнительную административно-политическую поддержку, деятельность фонда может приобрести еще более масштабный и системный характер.

Рыночный инструмент

Акция «Народная инвентаризация» примечательна в нескольких отношениях. Во-первых, апеллируя к жителям города, власти решают не только и не столько пиаровскую задачу, фактически Смольный обращается к горожанам за реальной помощью. Причем дело не исчерпывается лишь получением информации о проблемных объектах, которая до сих пор не попадала в поле зрения чиновников Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ).

Руководители имущественного блока администрации хотят заручиться поддержкой общественного мнения, чтобы более энергично и жестко решать вопросы с арендаторами, пользователями и собственниками тех объектов недвижимости, которые находятся в неприглядном состоянии, но при этом остаются «закрытыми» для вовлечения в инвестиционный процесс. Подтекст интриги понятен. Не секрет, что руководители многих комитетов администрации и особенно территориальных управлений де-факто контролируют использование внушительного массива объектов недвижимости, числящейся в городской собственности (в том числе закрепленной за ГУПами, РЖА и т.д.). И, естественно, они не спешат расставаться с этой золотой жилой, приносящей значительному слою чиновников немалые личные доходы.

Во-вторых, санкционировав «Народную инвентаризацию», Смольный делает ставку на нетрадиционные, но зато приближенные к рыночным реалиям методы работы с недвижимостью. Ключевую роль призван играть Фонд имущества, который в 2005 году был преобразован из госучреждения в акционерное общество (на 100% принадлежащее городу) . Это значительно повысило мотивацию работников фонда, которые теперь, действуя в интересах города, всецело ориентированы на экономическую эффективность своей работы (Фонд имущества получает определенный процент от продажи каждого объекта). В результате фонд стал заметным игроком на рынке недвижимости.

Логика эффективности

Об эффективности работы Фонда имущества свидетельствует, в частности, его опыт продаж находящихся в городской собственности аварийных зданий с земельными участками. По словам Андрея Степаненко, документация по всем выставляемым на торги объектам готовится самими специалистами фонда. За два с небольшим года было продано 91 аварийное здание с земельными участками общей площадью свыше 16 га, за которые город выручил 714 млн рублей. По словам Степаненко, кпд проекта достигает почти 100% – столь высоким спросом пользуются у девелоперов объекты недвижимости, «упакованные» и реализуемые фондом.

С этой точки зрения понятна заинтересованность фонда в увеличении объемов реализуемых объектов, и осуществление акции «Народная инвентаризация» открывает такую возможность. Причем руководители Фонда имущества заявляют о готовности заниматься подготовкой и продажей объектов, находящихся в частной собственности или имеющих еще более сложный имущественно-правовой статус (смешанная частно-государственная собственность, подчас с пробелами при оформлении прав).

О серьезности подхода фонда к акции свидетельствует и проведенная масштабная рекламная кампания – с использованием средств наружной рекламы, печатных СМИ и рекламы на трех телеканалах. По словам Степаненко, всего на рекламу израсходовано около 60 тыс. долларов собственных (то есть внебюджетных) средств ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Поддержка города выразилась в размещении информации о «Народной инвентаризации» на уличных рекламоносителях (в качестве социальной рекламы). Кроме того, отмечает Степаненко, расходы на рекламу удалось минимизировать благодаря конструктивным отношениям с руководством ГУП «Городской центр размещения рекламы» и компаний, специализирующихся на размещении телевизионной рекламы.

«Идея организации горячей линии на тему наведения порядка с аварийными, ветхими, бесхозными зданиями возникла летом, когда губернатор подняла этот вопрос на заседании правительства, – отмечает заместитель председателя КУГИ Олег Ляпустин. – И решение поручить эту акцию Фонду имущества оказалось удачным. Руководители фонда с энтузиазмом, не по-чиновничьи и очень грамотно в маркетинговом, рекламном отношении подошли к организации акции. Она явилась для нас индикатором того, что жителям не все равно, как выглядит город, и они поддерживают нашу политику по повышению эффективности управления госсобственностью».

Положительно оценивают инициированную фондом акцию и девелоперы. «Андрей Степаненко смог показать простым людям, что от их позиции может многое зависеть, – говорит директор по развитию ЗАО «Агентство недвижимости „Бекар“» Игорь Горский. – Он продемонстрировал, что есть вполне конкретная государственная структура – Фонд имущества, который способен серьезно заниматься зачисткой города от трущоб, и не нужно впустую биться в двери чиновничьих структур».

Информация к исполнению

В ходе акции, по данным Фонда имущества, поступило более 2 тыс. звонков. После их проверки в базу данных занесено около 900 объектов (некоторые проблемные адреса назывались неоднократно). Обработано порядка 700 объектов (сейчас проверяется их имущественно-правовой статус по базе данных ФРС). Анализ информации продлится полтора-два месяца, после чего будут определяться варианты действий в зависимости от видов собственности объектов.

Тем не менее уже сейчас можно говорить об общей картине. Приблизительно 45% выявленных объектов находятся в городской собственности. Из них, как отмечает Степаненко, до 10% ранее вообще не попадали в поле зрения структур, призванных следить за использованием госсобственности. Около 30% объектов являются федеральной собственностью и примерно 25% – частные.

Технология работы с городской собственностью, в принципе, уже налажена. В среднем на подготовку документов для выставления объектов на торги уходит около четырех месяцев. Однако этому должно предшествовать решение о приватизации объектов, и здесь, как известно, часто возникает противодействие отраслевых комитетов администрации. Впрочем, подчеркивает Олег Ляпустин, включение объекта в список «Народной инвентаризации» станет особым сигналом для КУГИ: «Мы будем внимательно смотреть, насколько эффективно используется имущество, закрепленное на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, апеллировать к соответствующим отраслевым комитетам, а затем принимать решения о его изъятии и приватизации. Будет вестись серьезная работа и в отношении объектов, находящихся в аренде, и при невозможности воздействия на арендаторов будем принимать решения о продаже имущества».

Часть выявленных в ходе «Народной инвентаризации» объектов, находящихся в городской собственности, до конца года могут быть включены правительством в список для продажи на торгах. Среди них могут оказаться и частично расселеные жилые здания. Фонд уже начинал работать с такими объектами, расселяя остающихся в них нанимателей за счет собственных оборотных средств (расходы компенсируются после реализации освобожденного здания).

Популярный продукт

Опыт продажи аварийных зданий с участками говорит, что подобные объекты весьма востребованы бизнесом. В торгах зачастую участвует около десяти претендентов, а конечная цена возрастает в три-четыре раза. Как подчеркивает Степаненко, во многом привлекательность этого продукта обусловлена возможностью приобретения участка сразу в собственность (в том числе в историческом центре, где уже исчерпан резерв лакун), что позволяет использовать его в качестве банковского залога. Функциональное назначение возводимых объектов жестко регламентируется крайне редко. Инвестиционные условия касаются только сроков: 6 месяцев отводится на снос аварийного строения (если невозможна его реконструкция) и 36 месяцев – на новое строительство. При этом инвестор должен ежеквартально отчитываться перед фондом о ходе реализации проекта.

Интересно, что многие аварийные здания с участками приобретаются физическими лицами, причем речь идет не только об объектах в пригородах, предназначенных в основном для коттеджного строительства. По словам Степаненко, покупка недвижимости через физических лиц позволяет оптимизировать налогообложение сделки, отчасти это защищает и от рейдерских захватов. В числе реальных покупателей, по имеющейся у директора Фонда имущества информации, зачастую оказывались крупные компании, в частности «Фаэтон», агентство недвижимости «Колвей», «ЛЭК». Компания «ИВИ-93» не стала прикрываться физлицом, а открыто приобретала участки на торгах под малоэтажное строительство в Комарово.

Проданные здания с участками используются для осуществления самых разных проектов – и офисных, и жилых, и гостиничных. Есть инвесторы, которые после сноса аварийного дома будут строить частную клинику, а несколько десятков участков в пригородах идеально подходят для строительства загородных коттеджей. Как прогнозирует Игорь Горский, в перспективе спрос на пригодные для реконструкции аварийные и ветхие строения в центре города будет подогреваться в числе прочего стремлением все большего количества частных компаний иметь собственное отдельно стоящее здание: «Подобное размещение офиса – серьезная имиджевая заявка на гораздо более высокий уровень бизнеса».

Деловой расчет

Наибольшую головную боль создадут, конечно, объекты, находящиеся в частной собственности. Как известно, до сих пор властям не удавалось административными мерами (в том числе штрафами) воздействовать, к примеру, на собственников и руководителей промышленных предприятий, неэффективно использующих территории в центре Петербурга. Только осознание очевидной экономической выгоды от осуществления некого девелоперского проекта на привлекательно расположенной территории заставляет собственников заниматься перепрофилированием недвижимости или подталкивает к продаже отдельных зданий и участков. Впрочем, возможно, учитывая гораздо более скромный масштаб объектов, «засветившихся» в ходе «Народной инвентаризации», с их собственниками будет легче договориться. В том числе благодаря и политическому фактору – перечень выявленных объектов станет публичным документом и объекты попадут под пристальное внимание руководителей города и контролирующих органов. А граждане, сообщившие об этих объектах, помогут этому вниманию не ослабеть.

Прежде всего Степаненко надеется на конструктивный диалог с собственниками: «В принципе, никто, кроме нас, не может от имени города вести профессиональные переговоры с частником и предложить ему комплекс услуг, обеспечивающих экономически выгодное решение вопроса». Специалисты фонда могут брать на себя полную предпродажную подготовку объекта, причем они будут напрямую заинтересованы в его качественной «упаковке». «Полагаю, во многих случаях у таких собственников имеются полуфабрикаты, без соответствующего оформления земли, утверждения границ участка и так далее, – отмечает Степаненко. – Между тем, чтобы провести процедуру сбора документации, техпаспортов, утверждения границ землепользования, издать приказ Комитета по земельным ресурсам о границах участка, получить кадастровый план, заключить договор аренды на 49 лет или выкупить землю, нужен титанический труд, и проделать его неэффективному собственнику крайне сложно».

Собственников по мере их обнаружения планируется приглашать на беседу в отдел коммерческой недвижимости Фонда имущества и, объяснив сложившуюся ситуацию, предлагать реализовать объект – через аукцион или комиссионным путем. «Если собственник отказывается и уходит, мы направляем информацию в правительство, оно передает материалы главам районов, которые начинают штрафовать – в частности, через Государственную административно-техническую инспекцию, – разъясняет Степаненко. – И в принципе, можно доштрафоваться до того, что взыскание будет обращено на имущество собственника и оно окажется изъято. Прецеденты уже созданы, так что этим можно будет профессионально заняться».

Со своей стороны, и руководители КУГИ обещают задействовать административные меры. «Мы проинформируем все контролирующие органы, направим информацию в территориальные управления, будем инициировать применение различных санкций и штрафов, можно будет добиваться даже банкротства, – говорит Олег Ляпустин. – Возможности для влияния есть и у глав районов, которые, как правило, знают весь бизнес на своей территории и могут объяснить собственникам трущоб, что нужно учитывать и интересы города».

Игорь Горский полагает, что не следует недооценивать фактор административного воздействия на недобропорядочного собственника: «Таким собственникам невыгодно ссориться с государством. Ведь при этом могут обнаружиться нарушения в ходе приобретения этой собственности, всплыть нюансы в приватизации, вскрыться неурегулированность дел с предыдущими собственниками. Кстати, за наведение порядка придется отвечать и главам районов, а у них достаточно механизмов влияния, в том числе СЭС, пожарники и т.д.».

Веский аргумент

Появление в списке «Народной инвентаризации» объектов федеральной собственности станет, безусловно, выгодным аргументом в переговорах города с федеральными ведомствами. Руководители Смольного, заявляя о готовности города брать на себя управление федеральными объектами, которые сейчас оказываются, по сути, бесхозными, теперь смогут с документами в руках апеллировать к общественному мнению.

В настоящее время какой-то единой схемы решения вопросов с федеральными объектами не существует. Наиболее конструктивная работа ведется с Министерством обороны РФ – сегодня уже заключаются первые договоры с Фондом имущества на подготовку объектов для реализации на торгах. В общем же, по словам Степаненко, в Петербурге массив федеральной собственности остается «непаханым полем». Наиболее проблемными с точки зрения содержания и эффективного использования оказываются объекты недвижимости, которые в ходе приватизации не были включены в имущественный комплекс предприятий и числятся за ними по договорам полного хозяйственного ведения или безвозмездного пользования. Впрочем, возможно, с 2007 года принимать решения о передаче такой собственности на торги станет легче благодаря изменениям в федеральном Законе о приватизации .

Конечно, не следует преувеличивать значение «Народной инвентаризации» как инструмента получения информации о конкретных объектах. Аналогичная работа ведется сейчас по заказу КУГИ и Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости. Как отмечает Олег Ляпустин, уже изучены объекты недвижимости в четырех центральных районах города и выявлено свыше 8800 зданий, визуально подпадающих под критерии ветхих, аварийных, заброшенных. Однако нельзя отрицать, что состоявшаяся акция позволит задействовать дополнительные административные ресурсы для того, чтобы проблемные объекты вовлекались в оборот более интенсивно и массово. Что, несомненно, способствует и развитию экономики Петербурга, и улучшению качества городской среды.

Санкт-Петербург Игорь Архипов


Другие юридические статьи:
И ким ир сен живее всех живых азиатское турне питерского губернатора
Валентина Матвиенко провела минувшую неделю в Юго-Восточной Азии: три дня – в КНДР, три – во Вьетнаме. Вместе с Валентиной Ивановной там побывали «пр...

Законодатели петербурга считают, что неучастие депутата в работе парламента более 3-х месяцев подряд без уважительных причин является основанием для досрочного прекращения его полномочий
Законодатели Петербурга считают, что неучастие депутата в работе парламента более 3-х месяцев подряд без уважительных прич...

Депутаты делят учебные миллиарды
Комитет по бюджету и налогам Государственной думы отклонил поправку ко второму чтению проекта бюджета на 2003 год о выделении дополнительных средств на образование и науку....

Фсо откроет государственный портал правовой информации
Федеральная служба охраны (ФСО) откроет государственный портал правовой информации, где будут размещены практически все государственные документы как федерального, так и регионального уровня. Об эт...

Как оформить переход на упрощенку?
"Вестник московского бухгалтера" / Наша организация решила перейти на упрощенку с 2005 года. Должны ли мы подавать как...

Заручившись поддержкой общественного мнения, администрация Санкт-Петербурга имеет возможность более энергично и комплексно заняться освобождением территорий от аварийных и бесхозных строений

На минувшей неделе в администрации Санкт-Петербурга подвели итоги необычной городской акции – «Народная инвентаризация». По инициативе директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрея Степаненко, поддержанной губернатором Валентиной Матвиенко, жителям было предложено информировать власти об аварийных или недостроенных зданиях, заброшенных строениях. Акция, проводившаяся под слоганом «Любимый город без руин», вызвала живой отклик у населения. Есть основания полагать, что неформальными будут и практические последствия мероприятия.

«Народная инвентаризация» может стать толчком к решению важнейшей проблемы – освобождения городских территорий от аварийной недвижимости. Помимо эстетических аспектов речь идет прежде всего о более эффективном использовании земельных участков, о передаче бизнесу зданий, которые еще пригодны для капремонта и реконструкции. В ситуации дефицита пятен под застройку как в центре Петербурга, так и на его окраинах девелоперы заинтересованы в приобретении в собственность аварийных зданий с участками. Заметим: в других центрах Северо-Запада строительный рынок еще не испытывает такой острой потребности в пятнах, так что там власти даже и не задумываются о проблеме захламленных территорий.

В Петербурге главным двигателем процесса способен стать Фонд имущества, который уже активно занимается введением в оборот привлекательных для инвесторов объектов трущобной недвижимости. Благодаря акции «Народная инвентаризация», обеспечившей дополнительную административно-политическую поддержку, деятельность фонда может приобрести еще более масштабный и системный характер.

Рыночный инструмент

Акция «Народная инвентаризация» примечательна в нескольких отношениях. Во-первых, апеллируя к жителям города, власти решают не только и не столько пиаровскую задачу, фактически Смольный обращается к горожанам за реальной помощью. Причем дело не исчерпывается лишь получением информации о проблемных объектах, которая до сих пор не попадала в поле зрения чиновников Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ).

Руководители имущественного блока администрации хотят заручиться поддержкой общественного мнения, чтобы более энергично и жестко решать вопросы с арендаторами, пользователями и собственниками тех объектов недвижимости, которые находятся в неприглядном состоянии, но при этом остаются «закрытыми» для вовлечения в инвестиционный процесс. Подтекст интриги понятен. Не секрет, что руководители многих комитетов администрации и особенно территориальных управлений де-факто контролируют использование внушительного массива объектов недвижимости, числящейся в городской собственности (в том числе закрепленной за ГУПами, РЖА и т.д.). И, естественно, они не спешат расставаться с этой золотой жилой, приносящей значительному слою чиновников немалые личные доходы.

Во-вторых, санкционировав «Народную инвентаризацию», Смольный делает ставку на нетрадиционные, но зато приближенные к рыночным реалиям методы работы с недвижимостью. Ключевую роль призван играть Фонд имущества, который в 2005 году был преобразован из госучреждения в акционерное общество (на 100% принадлежащее городу) . Это значительно повысило мотивацию работников фонда, которые теперь, действуя в интересах города, всецело ориентированы на экономическую эффективность своей работы (Фонд имущества получает определенный процент от продажи каждого объекта). В результате фонд стал заметным игроком на рынке недвижимости.

Логика эффективности

Об эффективности работы Фонда имущества свидетельствует, в частности, его опыт продаж находящихся в городской собственности аварийных зданий с земельными участками. По словам Андрея Степаненко, документация по всем выставляемым на торги объектам готовится самими специалистами фонда. За два с небольшим года было продано 91 аварийное здание с земельными участками общей площадью свыше 16 га, за которые город выручил 714 млн рублей. По словам Степаненко, кпд проекта достигает почти 100% – столь высоким спросом пользуются у девелоперов объекты недвижимости, «упакованные» и реализуемые фондом.

С этой точки зрения понятна заинтересованность фонда в увеличении объемов реализуемых объектов, и осуществление акции «Народная инвентаризация» открывает такую возможность. Причем руководители Фонда имущества заявляют о готовности заниматься подготовкой и продажей объектов, находящихся в частной собственности или имеющих еще более сложный имущественно-правовой статус (смешанная частно-государственная собственность, подчас с пробелами при оформлении прав).

О серьезности подхода фонда к акции свидетельствует и проведенная масштабная рекламная кампания – с использованием средств наружной рекламы, печатных СМИ и рекламы на трех телеканалах. По словам Степаненко, всего на рекламу израсходовано около 60 тыс. долларов собственных (то есть внебюджетных) средств ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Поддержка города выразилась в размещении информации о «Народной инвентаризации» на уличных рекламоносителях (в качестве социальной рекламы). Кроме того, отмечает Степаненко, расходы на рекламу удалось минимизировать благодаря конструктивным отношениям с руководством ГУП «Городской центр размещения рекламы» и компаний, специализирующихся на размещении телевизионной рекламы.

«Идея организации горячей линии на тему наведения порядка с аварийными, ветхими, бесхозными зданиями возникла летом, когда губернатор подняла этот вопрос на заседании правительства, – отмечает заместитель председателя КУГИ Олег Ляпустин. – И решение поручить эту акцию Фонду имущества оказалось удачным. Руководители фонда с энтузиазмом, не по-чиновничьи и очень грамотно в маркетинговом, рекламном отношении подошли к организации акции. Она явилась для нас индикатором того, что жителям не все равно, как выглядит город, и они поддерживают нашу политику по повышению эффективности управления госсобственностью».

Положительно оценивают инициированную фондом акцию и девелоперы. «Андрей Степаненко смог показать простым людям, что от их позиции может многое зависеть, – говорит директор по развитию ЗАО «Агентство недвижимости „Бекар“» Игорь Горский. – Он продемонстрировал, что есть вполне конкретная государственная структура – Фонд имущества, который способен серьезно заниматься зачисткой города от трущоб, и не нужно впустую биться в двери чиновничьих структур».

Информация к исполнению

В ходе акции, по данным Фонда имущества, поступило более 2 тыс. звонков. После их проверки в базу данных занесено около 900 объектов (некоторые проблемные адреса назывались неоднократно). Обработано порядка 700 объектов (сейчас проверяется их имущественно-правовой статус по базе данных ФРС). Анализ информации продлится полтора-два месяца, после чего будут определяться варианты действий в зависимости от видов собственности объектов.

Тем не менее уже сейчас можно говорить об общей картине. Приблизительно 45% выявленных объектов находятся в городской собственности. Из них, как отмечает Степаненко, до 10% ранее вообще не попадали в поле зрения структур, призванных следить за использованием госсобственности. Около 30% объектов являются федеральной собственностью и примерно 25% – частные.

Технология работы с городской собственностью, в принципе, уже налажена. В среднем на подготовку документов для выставления объектов на торги уходит около четырех месяцев. Однако этому должно предшествовать решение о приватизации объектов, и здесь, как известно, часто возникает противодействие отраслевых комитетов администрации. Впрочем, подчеркивает Олег Ляпустин, включение объекта в список «Народной инвентаризации» станет особым сигналом для КУГИ: «Мы будем внимательно смотреть, насколько эффективно используется имущество, закрепленное на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, апеллировать к соответствующим отраслевым комитетам, а затем принимать решения о его изъятии и приватизации. Будет вестись серьезная работа и в отношении объектов, находящихся в аренде, и при невозможности воздействия на арендаторов будем принимать решения о продаже имущества».

Часть выявленных в ходе «Народной инвентаризации» объектов, находящихся в городской собственности, до конца года могут быть включены правительством в список для продажи на торгах. Среди них могут оказаться и частично расселеные жилые здания. Фонд уже начинал работать с такими объектами, расселяя остающихся в них нанимателей за счет собственных оборотных средств (расходы компенсируются после реализации освобожденного здания).

Популярный продукт

Опыт продажи аварийных зданий с участками говорит, что подобные объекты весьма востребованы бизнесом. В торгах зачастую участвует около десяти претендентов, а конечная цена возрастает в три-четыре раза. Как подчеркивает Степаненко, во многом привлекательность этого продукта обусловлена возможностью приобретения участка сразу в собственность (в том числе в историческом центре, где уже исчерпан резерв лакун), что позволяет использовать его в качестве банковского залога. Функциональное назначение возводимых объектов жестко регламентируется крайне редко. Инвестиционные условия касаются только сроков: 6 месяцев отводится на снос аварийного строения (если невозможна его реконструкция) и 36 месяцев – на новое строительство. При этом инвестор должен ежеквартально отчитываться перед фондом о ходе реализации проекта.

Интересно, что многие аварийные здания с участками приобретаются физическими лицами, причем речь идет не только об объектах в пригородах, предназначенных в основном для коттеджного строительства. По словам Степаненко, покупка недвижимости через физических лиц позволяет оптимизировать налогообложение сделки, отчасти это защищает и от рейдерских захватов. В числе реальных покупателей, по имеющейся у директора Фонда имущества информации, зачастую оказывались крупные компании, в частности «Фаэтон», агентство недвижимости «Колвей», «ЛЭК». Компания «ИВИ-93» не стала прикрываться физлицом, а открыто приобретала участки на торгах под малоэтажное строительство в Комарово.

Проданные здания с участками используются для осуществления самых разных проектов – и офисных, и жилых, и гостиничных. Есть инвесторы, которые после сноса аварийного дома будут строить частную клинику, а несколько десятков участков в пригородах идеально подходят для строительства загородных коттеджей. Как прогнозирует Игорь Горский, в перспективе спрос на пригодные для реконструкции аварийные и ветхие строения в центре города будет подогреваться в числе прочего стремлением все большего количества частных компаний иметь собственное отдельно стоящее здание: «Подобное размещение офиса – серьезная имиджевая заявка на гораздо более высокий уровень бизнеса».

Деловой расчет

Наибольшую головную боль создадут, конечно, объекты, находящиеся в частной собственности. Как известно, до сих пор властям не удавалось административными мерами (в том числе штрафами) воздействовать, к примеру, на собственников и руководителей промышленных предприятий, неэффективно использующих территории в центре Петербурга. Только осознание очевидной экономической выгоды от осуществления некого девелоперского проекта на привлекательно расположенной территории заставляет собственников заниматься перепрофилированием недвижимости или подталкивает к продаже отдельных зданий и участков. Впрочем, возможно, учитывая гораздо более скромный масштаб объектов, «засветившихся» в ходе «Народной инвентаризации», с их собственниками будет легче договориться. В том числе благодаря и политическому фактору – перечень выявленных объектов станет публичным документом и объекты попадут под пристальное внимание руководителей города и контролирующих органов. А граждане, сообщившие об этих объектах, помогут этому вниманию не ослабеть.

Прежде всего Степаненко надеется на конструктивный диалог с собственниками: «В принципе, никто, кроме нас, не может от имени города вести профессиональные переговоры с частником и предложить ему комплекс услуг, обеспечивающих экономически выгодное решение вопроса». Специалисты фонда могут брать на себя полную предпродажную подготовку объекта, причем они будут напрямую заинтересованы в его качественной «упаковке». «Полагаю, во многих случаях у таких собственников имеются полуфабрикаты, без соответствующего оформления земли, утверждения границ участка и так далее, – отмечает Степаненко. – Между тем, чтобы провести процедуру сбора документации, техпаспортов, утверждения границ землепользования, издать приказ Комитета по земельным ресурсам о границах участка, получить кадастровый план, заключить договор аренды на 49 лет или выкупить землю, нужен титанический труд, и проделать его неэффективному собственнику крайне сложно».

Собственников по мере их обнаружения планируется приглашать на беседу в отдел коммерческой недвижимости Фонда имущества и, объяснив сложившуюся ситуацию, предлагать реализовать объект – через аукцион или комиссионным путем. «Если собственник отказывается и уходит, мы направляем информацию в правительство, оно передает материалы главам районов, которые начинают штрафовать – в частности, через Государственную административно-техническую инспекцию, – разъясняет Степаненко. – И в принципе, можно доштрафоваться до того, что взыскание будет обращено на имущество собственника и оно окажется изъято. Прецеденты уже созданы, так что этим можно будет профессионально заняться».

Со своей стороны, и руководители КУГИ обещают задействовать административные меры. «Мы проинформируем все контролирующие органы, направим информацию в территориальные управления, будем инициировать применение различных санкций и штрафов, можно будет добиваться даже банкротства, – говорит Олег Ляпустин. – Возможности для влияния есть и у глав районов, которые, как правило, знают весь бизнес на своей территории и могут объяснить собственникам трущоб, что нужно учитывать и интересы города».

Игорь Горский полагает, что не следует недооценивать фактор административного воздействия на недобропорядочного собственника: «Таким собственникам невыгодно ссориться с государством. Ведь при этом могут обнаружиться нарушения в ходе приобретения этой собственности, всплыть нюансы в приватизации, вскрыться неурегулированность дел с предыдущими собственниками. Кстати, за наведение порядка придется отвечать и главам районов, а у них достаточно механизмов влияния, в том числе СЭС, пожарники и т.д.».

Веский аргумент

Появление в списке «Народной инвентаризации» объектов федеральной собственности станет, безусловно, выгодным аргументом в переговорах города с федеральными ведомствами. Руководители Смольного, заявляя о готовности города брать на себя управление федеральными объектами, которые сейчас оказываются, по сути, бесхозными, теперь смогут с документами в руках апеллировать к общественному мнению.

В настоящее время какой-то единой схемы решения вопросов с федеральными объектами не существует. Наиболее конструктивная работа ведется с Министерством обороны РФ – сегодня уже заключаются первые договоры с Фондом имущества на подготовку объектов для реализации на торгах. В общем же, по словам Степаненко, в Петербурге массив федеральной собственности остается «непаханым полем». Наиболее проблемными с точки зрения содержания и эффективного использования оказываются объекты недвижимости, которые в ходе приватизации не были включены в имущественный комплекс предприятий и числятся за ними по договорам полного хозяйственного ведения или безвозмездного пользования. Впрочем, возможно, с 2007 года принимать решения о передаче такой собственности на торги станет легче благодаря изменениям в федеральном Законе о приватизации .

Конечно, не следует преувеличивать значение «Народной инвентаризации» как инструмента получения информации о конкретных объектах. Аналогичная работа ведется сейчас по заказу КУГИ и Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости. Как отмечает Олег Ляпустин, уже изучены объекты недвижимости в четырех центральных районах города и выявлено свыше 8800 зданий, визуально подпадающих под критерии ветхих, аварийных, заброшенных. Однако нельзя отрицать, что состоявшаяся акция позволит задействовать дополнительные административные ресурсы для того, чтобы проблемные объекты вовлекались в оборот более интенсивно и массово. Что, несомненно, способствует и развитию экономики Петербурга, и улучшению качества городской среды.

Санкт-Петербург Игорь Архипов


Другие юридические статьи:
И ким ир сен живее всех живых азиатское турне питерского губернатора
Валентина Матвиенко провела минувшую неделю в Юго-Восточной Азии: три дня – в КНДР, три – во Вьетнаме. Вместе с Валентиной Ивановной там побывали «пр...

Законодатели петербурга считают, что неучастие депутата в работе парламента более 3-х месяцев подряд без уважительных причин является основанием для досрочного прекращения его полномочий
Законодатели Петербурга считают, что неучастие депутата в работе парламента более 3-х месяцев подряд без уважительных прич...

Депутаты делят учебные миллиарды
Комитет по бюджету и налогам Государственной думы отклонил поправку ко второму чтению проекта бюджета на 2003 год о выделении дополнительных средств на образование и науку....

Фсо откроет государственный портал правовой информации
Федеральная служба охраны (ФСО) откроет государственный портал правовой информации, где будут размещены практически все государственные документы как федерального, так и регионального уровня. Об эт...

Как оформить переход на упрощенку?
"Вестник московского бухгалтера" / Наша организация решила перейти на упрощенку с 2005 года. Должны ли мы подавать как...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования