Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Служить бы рад, да книжки не пускают
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
Анализ правовой концепции режима коммерческой тайны
АКДИ "Экономика и жизнь" / ...

Юридические услуги

Земля, втиснутая в клетки

В Петербурге вводят кадастровый учет земель. Новая система, с одной стороны, упорядочивает рыночный оборот участков, а с другой - ведет к удорожанию строительства квартир

В ЗС, как и в правительстве Петербурга, приветствуют новую систему учета. Председатель постоянной комиссии ЗС Петербурга по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов считает, что в результате на рынок должно поступить гораздо больше земельных участков, чем сейчас.

- Это важнейший стимул для развития экономики города, и прежде всего - строительной отрасли. Надо определить, какие земли нужны городу: взять генеральный план (который пока не утвержден) и по нему посмотреть, где город собирается строить очистные сооружения, подстанцию или школу, а все остальные свободные пятна пустить в продажу. Это привлечет инвестиции и придаст дополнительный импульс развитию города, - заявил М. Амосов.

Кадастровый учет, как заметил вице-губернатор города Михаил Осеевский, становится очередным шагом к рыночной оценке стоимости земель. И добавил, что на первом этапе кадастровую стоимость сознательно закладывают ниже рыночной: это нужно для адаптации бизнеса к новым условиям хозяйствования.

В дальнейшем, по итогам сделок, стоимость земли будут корректировать. Однако уже на первом, льготном, этапе появились пострадавшие: ими себя считают строительные компании. Ведь сегодня в цене 1 кв. метра жилья в Петербурге уже не менее $140 составляет стоимость выкупа земельного участка. А что будет потом?

Прежде чем ответить на этот вопрос, следует пояснить, что такое кадастр и как он влияет на оценку участков. Председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству администрации Петербурга Дмитрий Гордо напомнил, что такую роль до революции выполняли так называемые поземельные книги, с помощью которых фиксировали границы земельных наделов.

Сейчас у владельцев недвижимости есть право выбора: они могут поставить имущество на государственный кадастровый учет, а могут и не проходить эту процедуру. Однако сегодня две трети объектов недвижимости Петербурга внесено в госреестр.

В правительстве Петербурга решили практически весь вводимый в оборот земельный фонд под строительные проекты взять на такой учет. А это предполагает ряд процедур, которые могут растянуться на несколько месяцев: сначала - топографическая съемка, потом - создание в Комитете по градостроительству и архитектуре проекта границ земельного владения с выносом его на местность; затем - сама кадастровая съемка. Только после этого издается распоряжение об утверждении границ.

За чей счет выполняют все эти процедуры? Конечно, в итоге расходы перекладывают на покупателя участка. Вот почему цены на землю под застройку возросли. А если говорить конкретно, то в целом выделено 19 зон с различной стоимостью земли. Разница в стоимости участков может быть значительной (в 30 раз). Правда, дешевых земель в Петербурге больше, чем дорогих. Общая площадь престижных участков составляет всего 174 га. В соответствии с этим будут выводить систему коэффициентов, повышающих или понижающих стоимость территорий под застройку.

Аналогичная система оценки коснется всех, включая арендаторов. Так в правительстве Петербурга собираются регулировать развитие бизнеса в городе. Скажем, на периферии налоговые ставки на землю снизят. Например, налоги за землепользование на Выборгской набережной по новой системе впятеро выше, чем в промзоне «Шушары». Насколько реально развиваться промышленным предприятиям в таких условиях - решать их руководителям.

Аналогично поступят с набережной, которую занимает Обуховский завод: за эту территорию, расположенную рядом с Речным вокзалом и новым вантовым мостом, придется платить значительно больше, что неизбежно приведет к реструктуризации системы землепользования и перепрофилированию зданий в привлекательной для застройки зоне.

Однако выкуп земли под жилье - еще не все затраты, касающиеся рынка домостроения: с января 2006 года планируется ввести новые ставки налогов с учетом кадастровой стоимости территории, которая рассчитывается для каждого кадастрового квартала индивидуально.И за владение землей придется тоже раскошелиться - платить налоги. Их тяжесть ляжет сначала на застройщиков (таким образом власти, по-видимому, стараются заставить их возводить дома быстрее), а потом - на ТСЖ (как только выйдет пакет законов о земле, где будет определен порядок передачи земель под многоквартирными зданиями).

Сейчас кадастровую стоимость земель определяли в основном, исходя из анализа выборки из 5 тыс. сделок, проведенных с нежилыми помещениями. В перспективе система коэффициентов станет изощреннее: пока не учитывается целевое использование участков. Разработать методику намечено в 2006 году с таким расчетом, чтобы в 2007-м налоги взимать уже по-новому.

Сейчас неизвестно даже, на сколько групп целесообразно разделить земли. Понятно лишь, что их будет не меньше четырех: для предприятий торговли, промышленности, под застройку и для общегородских нужд.

В строительных компаниях пытаются разобраться в механизмах, которые будут влиять на ценообразование земель. Но от комментариев воздерживаются: в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга обещают предоставить документы, а методик как таковых по этому вопросу еще никто не видел.

В этом случае правительство ведет себя странно: требует прозрачности ведения бизнеса от строительных фирм, а само напускает тумана в случае с расчетами, связанными с кадастровыми оценками земель. Между тем чем сложнее процедуры, тем, как показывает практика, выше «взяткоемкость» проектов.

Это затрудняет анализ структуры стоимости 1 кв. метра жилья. Скажем, по расчетам специалистов, стоимость строительно-монтажных работ в нем сегодня не превышает $500. Остальное - накрутки за счет стоимости выкупа участка, затрат на проектирование и на подключение к сетям. В результате до сих пор нет достоверных данных об уровне прибыли, которую получают строительные компании.

Борис Ушаков


Другие юридические статьи:
Строительство западного скоростного диаметра может начаться в октябре-ноябре 2005 г.
Строительство западного скоростного диаметра может начаться в октябре-ноябре 2005 г., сообщил вчера заместитель министра транспорта РФ Александр Миша...

Парк, а не кладбище
Уважаемая редакция! Ознакомилась с заметкой «Место ли храму в парке Победы?», опубликованной в вашей газете 27 июля 2004 года. Я считаю, что прекр...

Бюджет рассмотрят
Сегодня, 18 октября, Государственная дума рассмотрит во втором чтении проект бюджета на 2003 год. Такое решение было принято по итогам совета нижней палаты парламента, кото...

Валюту сосчитает комиссия
Согласительная комиссия подготовила новую редакцию законопроекта, устанавливающего порядок вывоза валюты из РФ. Как сообщает информационное агентс...

Служить бы рад, да книжки не пускают
С января будущего года каждый вновь поступающий на работу может оказаться в "интересной" ситуации: для оформления ему, естественно, должны заполнить трудовую книжку. Причем...

В Петербурге вводят кадастровый учет земель. Новая система, с одной стороны, упорядочивает рыночный оборот участков, а с другой - ведет к удорожанию строительства квартир

В ЗС, как и в правительстве Петербурга, приветствуют новую систему учета. Председатель постоянной комиссии ЗС Петербурга по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов считает, что в результате на рынок должно поступить гораздо больше земельных участков, чем сейчас.

- Это важнейший стимул для развития экономики города, и прежде всего - строительной отрасли. Надо определить, какие земли нужны городу: взять генеральный план (который пока не утвержден) и по нему посмотреть, где город собирается строить очистные сооружения, подстанцию или школу, а все остальные свободные пятна пустить в продажу. Это привлечет инвестиции и придаст дополнительный импульс развитию города, - заявил М. Амосов.

Кадастровый учет, как заметил вице-губернатор города Михаил Осеевский, становится очередным шагом к рыночной оценке стоимости земель. И добавил, что на первом этапе кадастровую стоимость сознательно закладывают ниже рыночной: это нужно для адаптации бизнеса к новым условиям хозяйствования.

В дальнейшем, по итогам сделок, стоимость земли будут корректировать. Однако уже на первом, льготном, этапе появились пострадавшие: ими себя считают строительные компании. Ведь сегодня в цене 1 кв. метра жилья в Петербурге уже не менее $140 составляет стоимость выкупа земельного участка. А что будет потом?

Прежде чем ответить на этот вопрос, следует пояснить, что такое кадастр и как он влияет на оценку участков. Председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству администрации Петербурга Дмитрий Гордо напомнил, что такую роль до революции выполняли так называемые поземельные книги, с помощью которых фиксировали границы земельных наделов.

Сейчас у владельцев недвижимости есть право выбора: они могут поставить имущество на государственный кадастровый учет, а могут и не проходить эту процедуру. Однако сегодня две трети объектов недвижимости Петербурга внесено в госреестр.

В правительстве Петербурга решили практически весь вводимый в оборот земельный фонд под строительные проекты взять на такой учет. А это предполагает ряд процедур, которые могут растянуться на несколько месяцев: сначала - топографическая съемка, потом - создание в Комитете по градостроительству и архитектуре проекта границ земельного владения с выносом его на местность; затем - сама кадастровая съемка. Только после этого издается распоряжение об утверждении границ.

За чей счет выполняют все эти процедуры? Конечно, в итоге расходы перекладывают на покупателя участка. Вот почему цены на землю под застройку возросли. А если говорить конкретно, то в целом выделено 19 зон с различной стоимостью земли. Разница в стоимости участков может быть значительной (в 30 раз). Правда, дешевых земель в Петербурге больше, чем дорогих. Общая площадь престижных участков составляет всего 174 га. В соответствии с этим будут выводить систему коэффициентов, повышающих или понижающих стоимость территорий под застройку.

Аналогичная система оценки коснется всех, включая арендаторов. Так в правительстве Петербурга собираются регулировать развитие бизнеса в городе. Скажем, на периферии налоговые ставки на землю снизят. Например, налоги за землепользование на Выборгской набережной по новой системе впятеро выше, чем в промзоне «Шушары». Насколько реально развиваться промышленным предприятиям в таких условиях - решать их руководителям.

Аналогично поступят с набережной, которую занимает Обуховский завод: за эту территорию, расположенную рядом с Речным вокзалом и новым вантовым мостом, придется платить значительно больше, что неизбежно приведет к реструктуризации системы землепользования и перепрофилированию зданий в привлекательной для застройки зоне.

Однако выкуп земли под жилье - еще не все затраты, касающиеся рынка домостроения: с января 2006 года планируется ввести новые ставки налогов с учетом кадастровой стоимости территории, которая рассчитывается для каждого кадастрового квартала индивидуально.И за владение землей придется тоже раскошелиться - платить налоги. Их тяжесть ляжет сначала на застройщиков (таким образом власти, по-видимому, стараются заставить их возводить дома быстрее), а потом - на ТСЖ (как только выйдет пакет законов о земле, где будет определен порядок передачи земель под многоквартирными зданиями).

Сейчас кадастровую стоимость земель определяли в основном, исходя из анализа выборки из 5 тыс. сделок, проведенных с нежилыми помещениями. В перспективе система коэффициентов станет изощреннее: пока не учитывается целевое использование участков. Разработать методику намечено в 2006 году с таким расчетом, чтобы в 2007-м налоги взимать уже по-новому.

Сейчас неизвестно даже, на сколько групп целесообразно разделить земли. Понятно лишь, что их будет не меньше четырех: для предприятий торговли, промышленности, под застройку и для общегородских нужд.

В строительных компаниях пытаются разобраться в механизмах, которые будут влиять на ценообразование земель. Но от комментариев воздерживаются: в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга обещают предоставить документы, а методик как таковых по этому вопросу еще никто не видел.

В этом случае правительство ведет себя странно: требует прозрачности ведения бизнеса от строительных фирм, а само напускает тумана в случае с расчетами, связанными с кадастровыми оценками земель. Между тем чем сложнее процедуры, тем, как показывает практика, выше «взяткоемкость» проектов.

Это затрудняет анализ структуры стоимости 1 кв. метра жилья. Скажем, по расчетам специалистов, стоимость строительно-монтажных работ в нем сегодня не превышает $500. Остальное - накрутки за счет стоимости выкупа участка, затрат на проектирование и на подключение к сетям. В результате до сих пор нет достоверных данных об уровне прибыли, которую получают строительные компании.

Борис Ушаков


Другие юридические статьи:
Строительство западного скоростного диаметра может начаться в октябре-ноябре 2005 г.
Строительство западного скоростного диаметра может начаться в октябре-ноябре 2005 г., сообщил вчера заместитель министра транспорта РФ Александр Миша...

Парк, а не кладбище
Уважаемая редакция! Ознакомилась с заметкой «Место ли храму в парке Победы?», опубликованной в вашей газете 27 июля 2004 года. Я считаю, что прекр...

Бюджет рассмотрят
Сегодня, 18 октября, Государственная дума рассмотрит во втором чтении проект бюджета на 2003 год. Такое решение было принято по итогам совета нижней палаты парламента, кото...

Валюту сосчитает комиссия
Согласительная комиссия подготовила новую редакцию законопроекта, устанавливающего порядок вывоза валюты из РФ. Как сообщает информационное агентс...

Служить бы рад, да книжки не пускают
С января будущего года каждый вновь поступающий на работу может оказаться в "интересной" ситуации: для оформления ему, естественно, должны заполнить трудовую книжку. Причем...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования