Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Три
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
Государева охота на людей в петербурге вовсю идут облавы на юношей призывного возраста
Осенний призыв в вооруженные силы ознаменовался в Петербурге оживлением уличных облав и изобретением "нестандартных" методов приобщения молодежи к сл...

Юридические услуги

Гол в ворота строителей забивают дольщики. строители переходят в контратаку...

Такого накала страстей петербургский бизнес не испытывал со времен перестроечной неразберихи. Зал, в котором собрались представители строительного комплекса города, буквально кипел от негативных эмоций в адрес разработчиков пакета федеральных законов по градостроительству и развитию жилищной сферы. Всего в декабре 2004 года было принято 25 законов из этого пакета. Бесспорным лидером по количеству нападок и критики стал закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

С 1 апреля этот закон вступает в силу. 24 марта, то есть за неделю до этого знаменательного события, в Петербурге прошла большая конференция, посвященная новым законам, чуть раньше на эту же тему была развернута дискуссия на заседании «круглого стола» в ИА «Росбалт». В обоих случаях в центре внимания неизменно оказывался он — закон о дольщиках.

«Дольщикам и так неплохо живется»

Весь пакет документов разработчики разделяют на пять блоков: Жилищный кодекс; законы, направленные на повышение платежеспособного спроса (о жилищно-накопительных кооперативах, об ипотеке…); законы, направленные на развитие собственно жилищного строительства (Градостроительный кодекс, о долевом строительстве…); законы, стимулирующие оборот жилья на рынке, и законы, связанные с налогообложением.

Идеальных законов нет, большинство из них требует корректировки, и это всеми воспринимается спокойно. Лишь два документа вызвали у бизнесменов эмоциональный шок: «О жилищно-накопительных кооперативах» и «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». Представители ЖНК заявили, что, желая предотвратить образование жилищных пирамид, законодатели сильно перестарались и сделали невозможной работу добросовестных кооперативов. Судя по всему, этот документ ожидает серьезная доработка.

Иная ситуация складывается вокруг закона о дольщиках. По существу, строителей всего-навсего обязали работать в правовом поле, государство защитило интересы граждан в заведомо неравноправных отношениях. Совершенно ясно, что человек с улицы — более слабая сторона в договоре с мощной профессиональной организацией. Однако за 13 лет долевого строительства (первый договор о долевом участии в Петербурге был заключен в 1991 году) все настолько привыкли к сложившимся правилам игры — игры в одни ворота, что совершенно очевидные вещи: ответственность за сроки строительства и качество жилья, обязательность раскрытия информации воспринимаются как посягательство на святая святых строительного рынка.

«Вот вступит закон в силу, и все рухнет в одночасье», — грозят самые непримиримые представители строительного сообщества. Так, по мнению вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, принятые законы никоем образом не позволят российским строителям удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, то есть выйти на показатель 80 млн. кв. м в год (в 2004 г в России построено 41 млн. кв. м жилья), так как требуемую для этого сумму в 2,8 трлн. рублей им неоткуда будет взять. «Даже если объем ипотеки, на которую делают ставку разработчики законов, возрастет в 10 раз, это проблему не решит», — заявил он.

Г-н Казейкин убежден, что проблема защиты прав дольщиков надуманная. В доказательство он привел следующие данные: из 60 тыс. договоров долевого участия, изученных в 30 регионах, расторгнуто было лишь 0,9%, из них только треть по суду, причем в трех из четырех случаев суд принимал решение в пользу дольщиков.

Плач Ярославны и шантаж в одном флаконе

Выступление г-на Казейкина на конференции было встречено бурными аплодисментами. А вот разработчиков законов строители не поддержали. Депутату Госдумы Петру Шелищу вообще было заявлено, что он «далек от бизнеса и от народа». В пылу дискуссии мелькнула даже фраза о митинге против введения закона о дольщиках. Совершенно непонятную позицию занял депутат петербургского ЗакСа, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным ресурсам Михаил Амосов, заявивший, что закон о защите дольщиков как бы и не нужен, «достаточно пункта о государственной регистрации договоров долевого участия».

Президент холдинга «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков обвинил во всем московских консультантов, которые в работе над законами преследовали свои цели, а на петербургскую специфику не обращали внимания. По его мнению, закон о дольщиках только увеличивает количество вопросов, на которые нет ответов. Заслуженный строитель оказался не на шутку обиженным, заявив, что законодатели «поставили строителей в положение подозреваемых», и даже пригрозил уйти строить в Испанию или еще куда.

Генеральный директор ОАО «Петербургстрой» Виталий Воталевский сообщил, что Ассоциация домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области уже передала в Думу свои поправки к закону. По его мнению, новые правила игры вынуждают строителей застраховаться от всех рисков и увеличить сроки возведения домов до 5—6 лет. «Вполне вероятно, чтобы снизить риски застройщикам придется создавать отдельное юридическое лицо на каждый объект», — предположил он.

По мнению большинства выступавших на конференции, если компромиссные решения не будут найдены, закон о дольщиках приведет к росту цен на жилье на 40% и к сокращению количества строящегося жилья на 30%. С мест раздавались и более «черные» прогнозы.

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева (один из руководителей группы по разработке пакета законов) назвала подобные высказывания шантажом и угрозой. «Вы делаете деньги на несоблюдении элементарных правил, так признайте открыто, что ваш бизнес в части долевого строительства есть игра в рулетку», — заявила она в ответ на массированные обвинения в развале строительного бизнеса.

Самыми умеренными оказались высказывания вице-президента Санкт-Петербургского союза строительных компаний Льва Каплана, отметившего, что закон о дольщиках это все же лучше, чем передача «долевки» в сферу действия закона «О защите прав потребителей».

Предложение, от которого нельзя отказаться

Справедливости ради надо заметить, что некоторые замечания к закону оказались вполне оправданными. Во-первых, дольщиками закон признает не только физических лиц, но и юридических. А это совсем не одно и то же. Более того, согласно нынешней формулировке, дольщиком может оказаться даже подрядчик, с которым заказчик рассчитывается квартирами. Даже депутат Шелищ удивился: при чем здесь юрлица, закон-то призван защищать интересы слабой, непрофессиональной стороны — гражданина, приобретающего квартиру для собственных нужд.

Вторая явная нестыковка касается пункта о целевом использовании средств дольщиков. Текст предполагает неодно-значную трактовку: то ли собранная с дольщиков сумма идет на один конкретный дом, то ли на любой возводимый компанией объект, даже торговый центр. В первом случае нарушается непрерывность процесса жилищного строительства, во втором — имеет место отвлечение средств от жилищного строительства.

На практике используется принцип «перекрестного субсидирования», дома в начальной стадии строительства, когда вложения дольщиков еще не покрывают затрат, субсидируются за счет домов, близких к завершению. По мнению Надежды Косаревой, этот пункт действительно требует уточнения в части распространения понятия «целевое использование средств дольщиков» только на жилые дома, строящиеся данной компанией.

Строители также отметили, что весьма значительные компенсационные выплаты дольщикам, расторгающим договор с застройщиком (в силу тех или иных претензий), могут создать почву для деятельности мошенников, извлекающих прибыль из факта расторжения договоров. Определенное беспокойство вызывает и то, что некоторые механизмы, призванные обеспечить реализацию закона, до сих пор не созданы. Речь идет об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, призванном проводить государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства (ст. 23).

В то же время ряд поправок, предлагаемых строителями, совершенно не отвечает интересам дольщиков. Например, предложение предоставить право заключать договора долевого участия не только застройщикам, но и другим участникам строительства: подрядчикам, субподрядчикам. Не будем лукавить, многие проблемы дольщиков как раз и упираются в конфликт между застройщиком и подрядчиком, дольщики подрядчика оказываются по одну сторону баррикад, дольщики заказчика — по другую. А проигравшая сторона платит дважды.

Всего же участники конференции предложили внести около 10 поправок в закон о дольщиках, а также поправки в Градостроительный кодекс и закон «О жилищно-накопительных кооперативах».

По данным г-жи Косаревой, в Госдуму уже внесен ряд поправок к закону о дольщиках, но к ним возникли претензии у правового управления. Так что до 1 апреля никакие изменения в закон внести не удастся, и он вступит в силу в своем первоначальном виде. Совершенствоваться же закон будет уже в процессе реализации.

Все будет хорошо

Рано или поздно жилищное строительство придется снимать с долевой иглы. Пока же строители к этому не готовы. Петербург более других регионов оказался зависим от этого наркотика. Если в целом по России долевка составляет 75% в общем объеме жилищного строительства, то в Петербурге — 95! Отсюда и столь резкая критика закона (хотя и москвичи не безмолвствуют, по поводу данного закона мэр столицы Юрий Лужков уже обратился к главе правительства Михаилу Фрадкову).

«Я не питаю надежд, что нам удастся внести существенные изменения в федеральные законы, — заметил на «круглом столе» вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. — Закон о дольщиках заставил всех задуматься о судьбе долевого строительства, когда-нибудь оно исчезнет, и это правильно, в основе жилищного строительства должна лежать доступная ипотека».

По мнению вице-губернатора, так как закон не распространяется на уже начатые проекты, у строителей есть время решить свои проблемы, приспособиться к новым условиям, смягчить законодательную базу. «Рынок не вздрогнет, в городе создан большой задел — сейчас строится 5,5 млн. кв. м жилья. Новые квартиры строители начнут предлагать со сроком сдачи в 2010—15 годах, появятся новые схемы организации строительства и финансирования, правда, разнообразие форм приведет и к возрастанию рисков, — считает г-н Вахмистров. — Мы ясно видим, что нас ожидает в 2005—2006 годах, не совсем вырисовывается 2007 год». И все же, по мнению вице-губернатора, юридическая неразбериха в связи с принятием новых законов к осени прекратится, и строительный комплекс сумеет сохранить привычные темпы роста.

Наталья Соколова


Другие юридические статьи:
Аэрофлот" судится с "ильюшин-финанс"
Авиакомпания подаст кассационную жалобу на решение апелляционной инстанции Московского арбитражного суда, оставившее в силе решение суда первой инстанции от 23 апреля. ...

Бои местного значения за полисы омс
К процессу «разгосударствления» системы обязательного медицинского страхования в Мурманской области приступили только с начала 2005 года. Чиновники ж...

Спереди все будет красиво смольный отремонтирует фасады домов за счет местных предпринимателей
Как стало известно Ъ, КГИОП по инициативе губернатора Валентины Матвиенко разработал программу масштабной реставрации более чем 300 фасадов зданий в ...

Снежной печке определили адрес
СПб. Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству СПб (КБДХ) приступил к проектированию снегоплавильной камеры на пересечении Октябрьской наб. и ...

Три "пятерки" за туризм
Принятой городской программе по развитию туризма скоро исполнится год. Если запланированные мероприятия пойдут по плану, то в ближайшие 5 лет северна...

Такого накала страстей петербургский бизнес не испытывал со времен перестроечной неразберихи. Зал, в котором собрались представители строительного комплекса города, буквально кипел от негативных эмоций в адрес разработчиков пакета федеральных законов по градостроительству и развитию жилищной сферы. Всего в декабре 2004 года было принято 25 законов из этого пакета. Бесспорным лидером по количеству нападок и критики стал закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

С 1 апреля этот закон вступает в силу. 24 марта, то есть за неделю до этого знаменательного события, в Петербурге прошла большая конференция, посвященная новым законам, чуть раньше на эту же тему была развернута дискуссия на заседании «круглого стола» в ИА «Росбалт». В обоих случаях в центре внимания неизменно оказывался он — закон о дольщиках.

«Дольщикам и так неплохо живется»

Весь пакет документов разработчики разделяют на пять блоков: Жилищный кодекс; законы, направленные на повышение платежеспособного спроса (о жилищно-накопительных кооперативах, об ипотеке…); законы, направленные на развитие собственно жилищного строительства (Градостроительный кодекс, о долевом строительстве…); законы, стимулирующие оборот жилья на рынке, и законы, связанные с налогообложением.

Идеальных законов нет, большинство из них требует корректировки, и это всеми воспринимается спокойно. Лишь два документа вызвали у бизнесменов эмоциональный шок: «О жилищно-накопительных кооперативах» и «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». Представители ЖНК заявили, что, желая предотвратить образование жилищных пирамид, законодатели сильно перестарались и сделали невозможной работу добросовестных кооперативов. Судя по всему, этот документ ожидает серьезная доработка.

Иная ситуация складывается вокруг закона о дольщиках. По существу, строителей всего-навсего обязали работать в правовом поле, государство защитило интересы граждан в заведомо неравноправных отношениях. Совершенно ясно, что человек с улицы — более слабая сторона в договоре с мощной профессиональной организацией. Однако за 13 лет долевого строительства (первый договор о долевом участии в Петербурге был заключен в 1991 году) все настолько привыкли к сложившимся правилам игры — игры в одни ворота, что совершенно очевидные вещи: ответственность за сроки строительства и качество жилья, обязательность раскрытия информации воспринимаются как посягательство на святая святых строительного рынка.

«Вот вступит закон в силу, и все рухнет в одночасье», — грозят самые непримиримые представители строительного сообщества. Так, по мнению вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, принятые законы никоем образом не позволят российским строителям удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, то есть выйти на показатель 80 млн. кв. м в год (в 2004 г в России построено 41 млн. кв. м жилья), так как требуемую для этого сумму в 2,8 трлн. рублей им неоткуда будет взять. «Даже если объем ипотеки, на которую делают ставку разработчики законов, возрастет в 10 раз, это проблему не решит», — заявил он.

Г-н Казейкин убежден, что проблема защиты прав дольщиков надуманная. В доказательство он привел следующие данные: из 60 тыс. договоров долевого участия, изученных в 30 регионах, расторгнуто было лишь 0,9%, из них только треть по суду, причем в трех из четырех случаев суд принимал решение в пользу дольщиков.

Плач Ярославны и шантаж в одном флаконе

Выступление г-на Казейкина на конференции было встречено бурными аплодисментами. А вот разработчиков законов строители не поддержали. Депутату Госдумы Петру Шелищу вообще было заявлено, что он «далек от бизнеса и от народа». В пылу дискуссии мелькнула даже фраза о митинге против введения закона о дольщиках. Совершенно непонятную позицию занял депутат петербургского ЗакСа, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным ресурсам Михаил Амосов, заявивший, что закон о защите дольщиков как бы и не нужен, «достаточно пункта о государственной регистрации договоров долевого участия».

Президент холдинга «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков обвинил во всем московских консультантов, которые в работе над законами преследовали свои цели, а на петербургскую специфику не обращали внимания. По его мнению, закон о дольщиках только увеличивает количество вопросов, на которые нет ответов. Заслуженный строитель оказался не на шутку обиженным, заявив, что законодатели «поставили строителей в положение подозреваемых», и даже пригрозил уйти строить в Испанию или еще куда.

Генеральный директор ОАО «Петербургстрой» Виталий Воталевский сообщил, что Ассоциация домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области уже передала в Думу свои поправки к закону. По его мнению, новые правила игры вынуждают строителей застраховаться от всех рисков и увеличить сроки возведения домов до 5—6 лет. «Вполне вероятно, чтобы снизить риски застройщикам придется создавать отдельное юридическое лицо на каждый объект», — предположил он.

По мнению большинства выступавших на конференции, если компромиссные решения не будут найдены, закон о дольщиках приведет к росту цен на жилье на 40% и к сокращению количества строящегося жилья на 30%. С мест раздавались и более «черные» прогнозы.

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева (один из руководителей группы по разработке пакета законов) назвала подобные высказывания шантажом и угрозой. «Вы делаете деньги на несоблюдении элементарных правил, так признайте открыто, что ваш бизнес в части долевого строительства есть игра в рулетку», — заявила она в ответ на массированные обвинения в развале строительного бизнеса.

Самыми умеренными оказались высказывания вице-президента Санкт-Петербургского союза строительных компаний Льва Каплана, отметившего, что закон о дольщиках это все же лучше, чем передача «долевки» в сферу действия закона «О защите прав потребителей».

Предложение, от которого нельзя отказаться

Справедливости ради надо заметить, что некоторые замечания к закону оказались вполне оправданными. Во-первых, дольщиками закон признает не только физических лиц, но и юридических. А это совсем не одно и то же. Более того, согласно нынешней формулировке, дольщиком может оказаться даже подрядчик, с которым заказчик рассчитывается квартирами. Даже депутат Шелищ удивился: при чем здесь юрлица, закон-то призван защищать интересы слабой, непрофессиональной стороны — гражданина, приобретающего квартиру для собственных нужд.

Вторая явная нестыковка касается пункта о целевом использовании средств дольщиков. Текст предполагает неодно-значную трактовку: то ли собранная с дольщиков сумма идет на один конкретный дом, то ли на любой возводимый компанией объект, даже торговый центр. В первом случае нарушается непрерывность процесса жилищного строительства, во втором — имеет место отвлечение средств от жилищного строительства.

На практике используется принцип «перекрестного субсидирования», дома в начальной стадии строительства, когда вложения дольщиков еще не покрывают затрат, субсидируются за счет домов, близких к завершению. По мнению Надежды Косаревой, этот пункт действительно требует уточнения в части распространения понятия «целевое использование средств дольщиков» только на жилые дома, строящиеся данной компанией.

Строители также отметили, что весьма значительные компенсационные выплаты дольщикам, расторгающим договор с застройщиком (в силу тех или иных претензий), могут создать почву для деятельности мошенников, извлекающих прибыль из факта расторжения договоров. Определенное беспокойство вызывает и то, что некоторые механизмы, призванные обеспечить реализацию закона, до сих пор не созданы. Речь идет об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, призванном проводить государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства (ст. 23).

В то же время ряд поправок, предлагаемых строителями, совершенно не отвечает интересам дольщиков. Например, предложение предоставить право заключать договора долевого участия не только застройщикам, но и другим участникам строительства: подрядчикам, субподрядчикам. Не будем лукавить, многие проблемы дольщиков как раз и упираются в конфликт между застройщиком и подрядчиком, дольщики подрядчика оказываются по одну сторону баррикад, дольщики заказчика — по другую. А проигравшая сторона платит дважды.

Всего же участники конференции предложили внести около 10 поправок в закон о дольщиках, а также поправки в Градостроительный кодекс и закон «О жилищно-накопительных кооперативах».

По данным г-жи Косаревой, в Госдуму уже внесен ряд поправок к закону о дольщиках, но к ним возникли претензии у правового управления. Так что до 1 апреля никакие изменения в закон внести не удастся, и он вступит в силу в своем первоначальном виде. Совершенствоваться же закон будет уже в процессе реализации.

Все будет хорошо

Рано или поздно жилищное строительство придется снимать с долевой иглы. Пока же строители к этому не готовы. Петербург более других регионов оказался зависим от этого наркотика. Если в целом по России долевка составляет 75% в общем объеме жилищного строительства, то в Петербурге — 95! Отсюда и столь резкая критика закона (хотя и москвичи не безмолвствуют, по поводу данного закона мэр столицы Юрий Лужков уже обратился к главе правительства Михаилу Фрадкову).

«Я не питаю надежд, что нам удастся внести существенные изменения в федеральные законы, — заметил на «круглом столе» вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. — Закон о дольщиках заставил всех задуматься о судьбе долевого строительства, когда-нибудь оно исчезнет, и это правильно, в основе жилищного строительства должна лежать доступная ипотека».

По мнению вице-губернатора, так как закон не распространяется на уже начатые проекты, у строителей есть время решить свои проблемы, приспособиться к новым условиям, смягчить законодательную базу. «Рынок не вздрогнет, в городе создан большой задел — сейчас строится 5,5 млн. кв. м жилья. Новые квартиры строители начнут предлагать со сроком сдачи в 2010—15 годах, появятся новые схемы организации строительства и финансирования, правда, разнообразие форм приведет и к возрастанию рисков, — считает г-н Вахмистров. — Мы ясно видим, что нас ожидает в 2005—2006 годах, не совсем вырисовывается 2007 год». И все же, по мнению вице-губернатора, юридическая неразбериха в связи с принятием новых законов к осени прекратится, и строительный комплекс сумеет сохранить привычные темпы роста.

Наталья Соколова


Другие юридические статьи:
Аэрофлот" судится с "ильюшин-финанс"
Авиакомпания подаст кассационную жалобу на решение апелляционной инстанции Московского арбитражного суда, оставившее в силе решение суда первой инстанции от 23 апреля. ...

Бои местного значения за полисы омс
К процессу «разгосударствления» системы обязательного медицинского страхования в Мурманской области приступили только с начала 2005 года. Чиновники ж...

Спереди все будет красиво смольный отремонтирует фасады домов за счет местных предпринимателей
Как стало известно Ъ, КГИОП по инициативе губернатора Валентины Матвиенко разработал программу масштабной реставрации более чем 300 фасадов зданий в ...

Снежной печке определили адрес
СПб. Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству СПб (КБДХ) приступил к проектированию снегоплавильной камеры на пересечении Октябрьской наб. и ...

Три "пятерки" за туризм
Принятой городской программе по развитию туризма скоро исполнится год. Если запланированные мероприятия пойдут по плану, то в ближайшие 5 лет северна...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования