Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Нет такой крепости, которую нельзя откопать  может ли строительству небоскреба помешать шведская крепость?
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
В магазин к нам приходи и подарок получи!
Учет, налоги, право / В преддверии Нового года практически все торговые компании проводят различные праздничные акции. Цель одна - привлеч...

Юридические услуги

Доверительное управление : арендаторов ждут перемены

В декабре этого года Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) планирует провести первые конкурсы среди управляющих компаний (УК) на право доверительного управления городской недвижимостью. Это первый шаг в реализации принятого летом прошлого года закона «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга» .

Цель нововведения, говоря казенным языком, — увеличение поступления в бюджет и содержание имущества города в надлежащем состоянии.

Сразу поясню: речь идет только о коммерческой недвижимости, которая принадлежит городу и которую КУГИ от имени города сдает в аренду, и не касается жилой недвижимости. В первую очередь комитет предложит в доверительное управление здания, которые стали сплошной головной болью. Это здания, в которых нежилые помещения занимает масса разных по масштабу, сфере деятельности и форме собственности арендаторов, включая бюджетные организации. Все прочие здания тоже попадут под власть УК, но позже.

Председатель КУГИ Игорь Метельский, отвечая на мой вопрос по поводу долгосрочной стратегии ведомства, сказал: «На мой взгляд, стратегия проста: чем больше управлять государственным имуществом будет бизнес и чем меньше государство, тем будет лучше для бюджета города. В перспективе доля имущества, которую город продаст в собственность частным компаниям и передаст в доверительное управление, будет расти.

Что касается вопроса продавать недвижимость или отдавать в доверительное управление, то я считаю, что лучше продавать. Более того, те здания, которые сегодня через конкурс попадут в доверительное управление, со временем тоже будут проданы. Но в результате деятельности доверительного управляющего цена продажи должна стать совершенно иной, и бюджет должен получить гораздо больше».

Что касается конкретики, то, по словам заместителя председателя КУГИ Натальи Гордеевой, в этом году в доверительное управление через конкурс должны быть переданы четыре здания в центре города. Компания, которая собирается принять участие в конкурсе, должна соответствовать определенным критериям, в частности, она должна работать на рынке не менее 2-х лет, осуществлять управление не менее чем двумя объектами недвижимости площадью не менее 5000 кв. м и не иметь задолженности по обязательным платежам в бюджет.

Победителем конкурса станет компания, которая предложит городу максимальную сумму (гарантированные выплаты) за аренду помещений в здании, выставляемом на конкурс. Ориентир — стартовая сумма, равная сегодняшним сборам КУГИ со всех арендаторов в этом здании.

Но это не все затраты управляющей компании: кроме гарантированных выплат в бюджет, УК обязана делать и капитальные вложения, которые могут превышать годовые отчисления в бюджет.

По мнению Натальи Гордеевой, в будущем году будет передано в доверительное управление по вновь заключаемым договорам максимум 50 тыс. кв. м. Однако в сумме со старыми договорами в доверительном управлении будет уже порядка 200 тыс. кв. м.

«Будут положительные результаты от работы УК, будут и внушительные цифры переданных метров», — добавляет она.

Надо сказать, что передача имущества города в доверительное управление — дело весьма каверзное. На «круглом столе», посвященном проблемам доверительного управления, было задано немало вопросов, на которые пока нет четких ответов ни у чиновников, ни у потенциальных управляющих, ни у арендаторов.

Так, один из главных моментов для КУГИ — найти желающих управлять зданием, основным арендатором которого являются органы исполнительной власти, поскольку доход от таких помещений получить весьма сложно. Не менее сложный вопрос с управлением памятниками архитектуры, которые требуют очень больших затрат.

Представитель компании «ПСБ Инвест Групп» считает, что сами подходы к доверительному управлению, вернее к расчетам между КУГИ и управляющим, должны быть иными. На его взгляд, сегодня эти расчеты, скорее похожие на расчеты арендодателя и арендатора, не приведут к улучшению сохранности зданий. Он предлагает, чтобы управляющий получал определенный процент от арендной платы.

Были высказаны и такие предложения: КУГИ, прежде чем передать здание в доверительное управление, должен четко определить его дальнейшую судьбу, т. е. что это будет: учебное заведение, гостиница, казино и т.п. — тогда и управляющий сможет четко определить оптимальную стратегию управления недвижимостью.

И, наконец, самый главный вопрос: что ждать сегодняшним арендаторам, какие отношения должны быть между «старыми» арендаторами и доверительным управляющим?

По словам специалистов комитета, юридически все определено: арендный договор должен быть переоформлен. В новом договоре арендодатель должен быть заменен: КУГИ на управляющую компанию. При этом все прочие условия договора должны быть сохранены, но в определенных случаях могут быть пересмотрены.

Если же арендатор не согласится переоформить договор, то доверительный управляющий будет работать по доверенности от КУГИ.

По поводу доходов нового арендодателя, который взял в управление здание со «старыми» арендаторами, Игорь Метельский заметил: «У компании есть возможность изменить договор с арендаторами в добровольном порядке и более рационально использовать помещения, которые не сданы в аренду. Или не браться за управление»

Насколько я поняла, после окончания старого договора аренды КУГИ не будет вмешиваться в дела доверительного управляющего по определению новой ставки арендной платы. Короче говоря, арендатор, трепещи: управляющий в пути.

P. S.

В этом году КУГИ планирует передать в доверительное управление здания по адресам: Невский пр., 7/9, Измайловский пр., 27, Каменноостровский пр., 67, лит. А, и Большой пр. П.С., 18.

В будущем году планируется передать еще порядка 10 зданий, в частности, по набережной Фонтанки, 78, Мучному, 2, набережной Мойки, 76, улице Зодчего Росси,1—3.

Елена Непомящая


Другие юридические статьи:
Автопром торопит касьянова
Автолоббисты решили наполнить содержанием концепцию развития автопрома, которую премьер Михаил Касьянов подписал ровно месяц назад. В письме министру промышленности Илье Кл...

"дело ларечников" осталось без решения
"Дело ларечников" осталось без решения из-за отмены намеченного на прошлую пятницу заседания Уставного суда СПб по данному делу. Причина - Законодате...

Не молочные берега комбинат "петмол" готовится к переезду с обводного канала
Как стало известно Ъ, Санкт-Петербургский молочный комбинат №1 "Петмол" (принадлежит холдингу "Юнимилк") планируется вывести за пределы города в пром...

Учет расходов организации на создание интернет – сайта
Материалы подготовлены группой консультантов-методологов «BKR-Интерком-Аудит» тел/факс (095) 937-3451 / Организац...

Нет такой крепости, которую нельзя откопать может ли строительству небоскреба помешать шведская крепость?
Строительство "Газпром-сити" будет вестись в устье реки Охты . Однако именно там, на территории "Петрозавода", который собираются снести, археологами...

В декабре этого года Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) планирует провести первые конкурсы среди управляющих компаний (УК) на право доверительного управления городской недвижимостью. Это первый шаг в реализации принятого летом прошлого года закона «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга» .

Цель нововведения, говоря казенным языком, — увеличение поступления в бюджет и содержание имущества города в надлежащем состоянии.

Сразу поясню: речь идет только о коммерческой недвижимости, которая принадлежит городу и которую КУГИ от имени города сдает в аренду, и не касается жилой недвижимости. В первую очередь комитет предложит в доверительное управление здания, которые стали сплошной головной болью. Это здания, в которых нежилые помещения занимает масса разных по масштабу, сфере деятельности и форме собственности арендаторов, включая бюджетные организации. Все прочие здания тоже попадут под власть УК, но позже.

Председатель КУГИ Игорь Метельский, отвечая на мой вопрос по поводу долгосрочной стратегии ведомства, сказал: «На мой взгляд, стратегия проста: чем больше управлять государственным имуществом будет бизнес и чем меньше государство, тем будет лучше для бюджета города. В перспективе доля имущества, которую город продаст в собственность частным компаниям и передаст в доверительное управление, будет расти.

Что касается вопроса продавать недвижимость или отдавать в доверительное управление, то я считаю, что лучше продавать. Более того, те здания, которые сегодня через конкурс попадут в доверительное управление, со временем тоже будут проданы. Но в результате деятельности доверительного управляющего цена продажи должна стать совершенно иной, и бюджет должен получить гораздо больше».

Что касается конкретики, то, по словам заместителя председателя КУГИ Натальи Гордеевой, в этом году в доверительное управление через конкурс должны быть переданы четыре здания в центре города. Компания, которая собирается принять участие в конкурсе, должна соответствовать определенным критериям, в частности, она должна работать на рынке не менее 2-х лет, осуществлять управление не менее чем двумя объектами недвижимости площадью не менее 5000 кв. м и не иметь задолженности по обязательным платежам в бюджет.

Победителем конкурса станет компания, которая предложит городу максимальную сумму (гарантированные выплаты) за аренду помещений в здании, выставляемом на конкурс. Ориентир — стартовая сумма, равная сегодняшним сборам КУГИ со всех арендаторов в этом здании.

Но это не все затраты управляющей компании: кроме гарантированных выплат в бюджет, УК обязана делать и капитальные вложения, которые могут превышать годовые отчисления в бюджет.

По мнению Натальи Гордеевой, в будущем году будет передано в доверительное управление по вновь заключаемым договорам максимум 50 тыс. кв. м. Однако в сумме со старыми договорами в доверительном управлении будет уже порядка 200 тыс. кв. м.

«Будут положительные результаты от работы УК, будут и внушительные цифры переданных метров», — добавляет она.

Надо сказать, что передача имущества города в доверительное управление — дело весьма каверзное. На «круглом столе», посвященном проблемам доверительного управления, было задано немало вопросов, на которые пока нет четких ответов ни у чиновников, ни у потенциальных управляющих, ни у арендаторов.

Так, один из главных моментов для КУГИ — найти желающих управлять зданием, основным арендатором которого являются органы исполнительной власти, поскольку доход от таких помещений получить весьма сложно. Не менее сложный вопрос с управлением памятниками архитектуры, которые требуют очень больших затрат.

Представитель компании «ПСБ Инвест Групп» считает, что сами подходы к доверительному управлению, вернее к расчетам между КУГИ и управляющим, должны быть иными. На его взгляд, сегодня эти расчеты, скорее похожие на расчеты арендодателя и арендатора, не приведут к улучшению сохранности зданий. Он предлагает, чтобы управляющий получал определенный процент от арендной платы.

Были высказаны и такие предложения: КУГИ, прежде чем передать здание в доверительное управление, должен четко определить его дальнейшую судьбу, т. е. что это будет: учебное заведение, гостиница, казино и т.п. — тогда и управляющий сможет четко определить оптимальную стратегию управления недвижимостью.

И, наконец, самый главный вопрос: что ждать сегодняшним арендаторам, какие отношения должны быть между «старыми» арендаторами и доверительным управляющим?

По словам специалистов комитета, юридически все определено: арендный договор должен быть переоформлен. В новом договоре арендодатель должен быть заменен: КУГИ на управляющую компанию. При этом все прочие условия договора должны быть сохранены, но в определенных случаях могут быть пересмотрены.

Если же арендатор не согласится переоформить договор, то доверительный управляющий будет работать по доверенности от КУГИ.

По поводу доходов нового арендодателя, который взял в управление здание со «старыми» арендаторами, Игорь Метельский заметил: «У компании есть возможность изменить договор с арендаторами в добровольном порядке и более рационально использовать помещения, которые не сданы в аренду. Или не браться за управление»

Насколько я поняла, после окончания старого договора аренды КУГИ не будет вмешиваться в дела доверительного управляющего по определению новой ставки арендной платы. Короче говоря, арендатор, трепещи: управляющий в пути.

P. S.

В этом году КУГИ планирует передать в доверительное управление здания по адресам: Невский пр., 7/9, Измайловский пр., 27, Каменноостровский пр., 67, лит. А, и Большой пр. П.С., 18.

В будущем году планируется передать еще порядка 10 зданий, в частности, по набережной Фонтанки, 78, Мучному, 2, набережной Мойки, 76, улице Зодчего Росси,1—3.

Елена Непомящая


Другие юридические статьи:
Автопром торопит касьянова
Автолоббисты решили наполнить содержанием концепцию развития автопрома, которую премьер Михаил Касьянов подписал ровно месяц назад. В письме министру промышленности Илье Кл...

"дело ларечников" осталось без решения
"Дело ларечников" осталось без решения из-за отмены намеченного на прошлую пятницу заседания Уставного суда СПб по данному делу. Причина - Законодате...

Не молочные берега комбинат "петмол" готовится к переезду с обводного канала
Как стало известно Ъ, Санкт-Петербургский молочный комбинат №1 "Петмол" (принадлежит холдингу "Юнимилк") планируется вывести за пределы города в пром...

Учет расходов организации на создание интернет – сайта
Материалы подготовлены группой консультантов-методологов «BKR-Интерком-Аудит» тел/факс (095) 937-3451 / Организац...

Нет такой крепости, которую нельзя откопать может ли строительству небоскреба помешать шведская крепость?
Строительство "Газпром-сити" будет вестись в устье реки Охты . Однако именно там, на территории "Петрозавода", который собираются снести, археологами...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования