Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Налоговая служба посоветуется с частными компаниями
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
Госдума отклонила в первом чтении проект закона "о внесении изменений в федеральный закон "о разграничении государственной собственности на землю".
Сегодня Госдума на дневном заседании в первом чтении отклонила проект федерального закона "О внесении изменений в Федераль...

Юридические услуги

Монологи сиамских близнецов

Проблемы взаимодействия Санкт-Петербурга и Ленобласти кроются не в градостроительной, а в политической сфере

Планам развития территорий Санкт-Петербурга, граничащих с Ленобластью, могут, вообще говоря, помешать проекты, реализуемые соседом. Например, Генеральный план Санкт-Петербурга определил в каком-то месте зону жилой застройки, а вблизи нее, по ту сторону границы, начинается строительство промышленного предприятия. Понятно, что привлекательность жилого поселка, соседствующего с заводом, резко снизится, соответственно, сократится и доходность подобного девелоперского проекта.

Реальность таких гипотетических ситуаций зависит от того, насколько разработчики Генплана Петербурга и соответствующих градостроительных регламентов Ленобласти учли интересы двух субъектов РФ.

Каждому свое

В отличие от Петербурга, в Ленобласти Генплана нет. Согласно Градостроительному кодексу РФ , генпланы разрабатываются только для населенных пунктов и локальных территорий. Для субъектов РФ (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) предусмотрены схемы функционального зонирования территорий, входящих в его состав. Эти схемы должны утверждаться правительствами субъектов РФ.

Одна из наиболее важных зон взаимных интересов (а значит, и потенциальных конфликтов) Петербурга и Ленобласти - районы, примыкающие к Кольцевой автодороге (КАД), которая проходит по территории области и города. По словам главного специалиста Комитета по архитектуре и градостроительству (Ленкомархитектуры) правительства Ленобласти Владимира Залегаллера, к настоящему времени уже утверждено функциональное зонирование приграничных территорий. Другими словами, определено, где в перспективе будет вестись жилая застройка, где можно построить промышленные здания, складские терминалы, наконец - в каких районах будут расположены рекреационные зоны (зоны отдыха и спорта и т.д.).

Для развития некоторых из прилегающих к КАД территорий (включая заказ архитектурным мастерским на разработку Генпланов) уже созданы управляющие компании, в частности "КАД-Ленобласть", обслуживающая восточный участок. По ее заказу не так давно был сделан Генплан территории площадью около 300 га в районе Кудрово. Там, по замыслу областных властей и руководства компании, должен появиться город-спутник (подробнее см. "Не в свои сани..." Эксперт С-З №13 от 4 апреля 2005 года). Создана и уже приступила к работе управляющая компания по развитию территории, примыкающей к южному полукольцу КАД, - НО "Национальный промышленно-инвестиционный фонд".

Однако вопрос в том, насколько специалисты областного КГА и власти региона, разрабатывая схемы функционального зонирования своих территорий, учли соответствующие планы развития Петербурга.

Архитектурное братство

Если говорить о градостроительной стороне вопроса, то среди специалистов КГА Петербурга, разработчиков Генплана города, а также служащих КГА Ленобласти наблюдается полное единство. Так, генеральный директор Петербургского НИПИграда, руководитель группы разработчиков Генплана Санкт-Петербурга Валентин Назаров уверен, что непримиримых противоречий между градостроительными интересами города и области нет. "Мы, городские и областные архитекторы, взаимодействуем друг с другом, - объясняет Назаров. - Когда наша группа работала над Генпланом Петербурга, мы запросили в Ленкомархитектуры всю документацию, описывающую градостроительные перспективы области. В свою очередь, городские архитекторы также снабжали информацией специалистов Ленкомархитектуры. И в целом мы знали, что на уровне КГА двух субъектов РФ особенных разногласий не возникнет. Так что на архитектурном уровне градостроительные интересы Петербурга и Ленобласти учтены".

Полностью соглашаясь с мнением Валентина Назарова о полном взаимопонимании между специалистами двух КГА, Владимир Залегаллер указал на еще одно важное обстоятельство: "Правительства Петербурга и Ленобласти давно достигли договоренности о взаимном согласовании решений по использованию сопредельных зон (по одному километру с каждой стороны границы). Суть заключается в том, что, если на городской территории, примыкающей к границе области, ведется строительство промышленных объектов, то, например, жилая застройка в сопредельной зоне Ленобласти может быть расположена на расстоянии, равном размерам санитарно-защитной зоны предприятия". Впрочем, как говорят специалисты, допускается некоторая вариативность: например, зона жилой застройки может плавно переходить от высотной к малоэтажной (трех-, четырехэтажные дома) и коттеджной.

Единодушие архитекторов понятно. В конце концов, как выразился один из наших собеседников, "нам делить нечего - все мы вышли из одних и тех же проектных институтов, знаем друг друга много лет". Проблемы вовсе бы не было, если бы не одно "но", коренящееся в политико-экономической сфере.

Эффект конкуренции

Дело в том, что Генплан - по сути, "графическая схема" прогнозируемого социально-экономического развития региона. Применительно к теме данной статьи - социально-экономического развития Петербурга и Ленобласти. Для разработки такой "схемы" необходимы реальные прогнозы, с учетом всех факторов и условий. Однако, судя по всему, у властей пока нет четкого видения перспектив развития Петербурга и Ленобласти по отдельности, и тем более как единого экономического субъекта, каким в действительности является наш регион.

Взять, к примеру, упоминавшийся проект в Кудрово. Властям Ленобласти он, похоже, кажется амбициозным. А с рыночной точки зрения он очень неоднозначен. С одной стороны, отдать эту территорию под жилищную застройку - привлекательная идея, у которой множество плюсов. Как рассказал Владимир Залегаллер, этот приграничный район еще в советское время рассматривался как территория для расширения жилых кварталов Петербурга. Помимо этого здесь предполагается строительство депо метрополитена, соответственно, есть возможность размещения станции метро, что повышает привлекательность района как потенциального жилого массива.

Однако остается открытым существенный вопрос: кто будет жить в этом "городе-саде", рассчитанном на 1,5 млн кв. м жилья? Ясно, что авторы идеи рассматривали в первую очередь петербуржцев в качестве потенциальных покупателей жилья в Кудрово. Даже если не брать во внимание нынешнюю сложную ситуацию на жилищном рынке Петербурга, непонятно, на какую временную перспективу рассчитывали областные власти, замышляя этот проект, на каких данных строились их расчеты. За целый год на городской "первичке" продается чуть больше квадратных метров, чем предполагается построить в Кудрово. Число жителей Петербурга, как известно, не увеличивается, а темпы роста доходов населения Ленобласти не позволяют всерьез рассчитывать, что найдется много желающих купить жилье в пригородном Кудрово. Впрочем, планам развития соседних территорий Петербурга все это не помешает. Гораздо реальнее конфликт в районе Ручьев: Ленобласть уже начала там многоэтажное жилое строительство, а в Генплане Петербурга в тех местах предусмотрена малоэтажная застройка. Впрочем, "развести" интересы, в принципе, можно и тут, если строить не коттеджи, а трех-, четырехэтажные дома.

Столкновение интересов возможно и по программам развития промышленных зон в Петербурге и Ленобласти. Власти каждого из регионов стремятся к тому, чтобы именно на их территории располагалось как можно больше предприятий, соблазнительных с точки зрения налоговых перспектив. Однако заведомых преимуществ ни у одной стороны нет. Петербургские зоны предназначены как для передислокации туда промышленности из центра города, так и для новых инвесторов. Между тем владельцы некоторых петербургских заводов говорят, что если уж уезжать из центра, то выгоднее оседать в Ленобласти, где также разрабатываются промзоны (например, вблизи аэропорта Пулково, в районе Горелово и т.д.).

Реально конкурирует город с областью и за новых инвесторов. Наиболее известный пример, когда предпочтение было отдано Ленобласти, - история с компанией IKEA, которая именно на приграничных с Петербургом территориях области начала реализовывать свой проект объемом в полмиллиарда долларов.

В тот же ряд можно поставить амбициозные проекты по развитию портов в Ленобласти - в районах Выборга, Приморска, Усть-Луги. В случае успеха часть грузов из Большого порта Санкт-Петербург уйдет в областные порты. Между тем в Генплане Петербурга отчетливо отражено намерение городских властей развивать свой морской порт. Впрочем, в данном случае конкуренция с Ленобластью, возможно, окажется палочкой-выручалочкой для петербургского порта, поскольку запланированных для его развития городских территорий явно не хватит для обслуживания растущего грузопотока.

Воля к глухоте

Один из наших собеседников обобщил все вышесказанное следующим образом: "Проблема не в согласованности градостроительных планов двух субъектов, а в том, что руководство Петербурга и Ленобласти разговаривает в формате монолога, причем каждая сторона слышит только себя". Исходя из этого идиллическая картина полного взаимопонимания между архитекторами двух регионов не позволяет поверить в то, что поводов для беспокойства нет.

Ведь понятно, что успешное развитие регионов зависит не столько от архитекторов и градостроительных документов, сколько от политической воли администраций регионов, которая, безусловно, должна основываться на четком видении социально-экономических долгосрочных перспектив, осознании неизбежности интеграции, по крайней мере экономической, двух "сиамских" субъектов РФ. Пока проявления такой политической воли ни в Петербурге, ни в Ленобласти мы не наблюдаем.

Санкт-Петербург Надежда Брешковская


Другие юридические статьи:
Решение без последствий
Федеральная антимонопольная служба обвинила правительство Петербурга в нарушении антимонопольного законодательства в ходе работы с компанией "Питер Д...

Отца осудили из-за сына
Три года условно получил житель г. Буденновска, заставлявший своего малолетнего сына просить милостыню. ...

Профильный комитет госдумы подготовил поправки к законопроектам по обязательным пенсионным системам.
Комитет Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам подготовил поправки к законопроектам "Об обязательных профес...

Ставки приносят до 100 тысяч рублей в месяц как открыть букмекерскую контору
Предпринимателю гарантирована прибыль, если, открывая букмекерскую контору, он найдет уже разыгранный рынок с минимальным количеством конкурентов....

Налоговая служба посоветуется с частными компаниями
"Ведомости" / Налоговики решили сами воспользоваться услугами налоговых консультантов, помогающих компаниям успешно отбиваться от налоговых...

Проблемы взаимодействия Санкт-Петербурга и Ленобласти кроются не в градостроительной, а в политической сфере

Планам развития территорий Санкт-Петербурга, граничащих с Ленобластью, могут, вообще говоря, помешать проекты, реализуемые соседом. Например, Генеральный план Санкт-Петербурга определил в каком-то месте зону жилой застройки, а вблизи нее, по ту сторону границы, начинается строительство промышленного предприятия. Понятно, что привлекательность жилого поселка, соседствующего с заводом, резко снизится, соответственно, сократится и доходность подобного девелоперского проекта.

Реальность таких гипотетических ситуаций зависит от того, насколько разработчики Генплана Петербурга и соответствующих градостроительных регламентов Ленобласти учли интересы двух субъектов РФ.

Каждому свое

В отличие от Петербурга, в Ленобласти Генплана нет. Согласно Градостроительному кодексу РФ , генпланы разрабатываются только для населенных пунктов и локальных территорий. Для субъектов РФ (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) предусмотрены схемы функционального зонирования территорий, входящих в его состав. Эти схемы должны утверждаться правительствами субъектов РФ.

Одна из наиболее важных зон взаимных интересов (а значит, и потенциальных конфликтов) Петербурга и Ленобласти - районы, примыкающие к Кольцевой автодороге (КАД), которая проходит по территории области и города. По словам главного специалиста Комитета по архитектуре и градостроительству (Ленкомархитектуры) правительства Ленобласти Владимира Залегаллера, к настоящему времени уже утверждено функциональное зонирование приграничных территорий. Другими словами, определено, где в перспективе будет вестись жилая застройка, где можно построить промышленные здания, складские терминалы, наконец - в каких районах будут расположены рекреационные зоны (зоны отдыха и спорта и т.д.).

Для развития некоторых из прилегающих к КАД территорий (включая заказ архитектурным мастерским на разработку Генпланов) уже созданы управляющие компании, в частности "КАД-Ленобласть", обслуживающая восточный участок. По ее заказу не так давно был сделан Генплан территории площадью около 300 га в районе Кудрово. Там, по замыслу областных властей и руководства компании, должен появиться город-спутник (подробнее см. "Не в свои сани..." Эксперт С-З №13 от 4 апреля 2005 года). Создана и уже приступила к работе управляющая компания по развитию территории, примыкающей к южному полукольцу КАД, - НО "Национальный промышленно-инвестиционный фонд".

Однако вопрос в том, насколько специалисты областного КГА и власти региона, разрабатывая схемы функционального зонирования своих территорий, учли соответствующие планы развития Петербурга.

Архитектурное братство

Если говорить о градостроительной стороне вопроса, то среди специалистов КГА Петербурга, разработчиков Генплана города, а также служащих КГА Ленобласти наблюдается полное единство. Так, генеральный директор Петербургского НИПИграда, руководитель группы разработчиков Генплана Санкт-Петербурга Валентин Назаров уверен, что непримиримых противоречий между градостроительными интересами города и области нет. "Мы, городские и областные архитекторы, взаимодействуем друг с другом, - объясняет Назаров. - Когда наша группа работала над Генпланом Петербурга, мы запросили в Ленкомархитектуры всю документацию, описывающую градостроительные перспективы области. В свою очередь, городские архитекторы также снабжали информацией специалистов Ленкомархитектуры. И в целом мы знали, что на уровне КГА двух субъектов РФ особенных разногласий не возникнет. Так что на архитектурном уровне градостроительные интересы Петербурга и Ленобласти учтены".

Полностью соглашаясь с мнением Валентина Назарова о полном взаимопонимании между специалистами двух КГА, Владимир Залегаллер указал на еще одно важное обстоятельство: "Правительства Петербурга и Ленобласти давно достигли договоренности о взаимном согласовании решений по использованию сопредельных зон (по одному километру с каждой стороны границы). Суть заключается в том, что, если на городской территории, примыкающей к границе области, ведется строительство промышленных объектов, то, например, жилая застройка в сопредельной зоне Ленобласти может быть расположена на расстоянии, равном размерам санитарно-защитной зоны предприятия". Впрочем, как говорят специалисты, допускается некоторая вариативность: например, зона жилой застройки может плавно переходить от высотной к малоэтажной (трех-, четырехэтажные дома) и коттеджной.

Единодушие архитекторов понятно. В конце концов, как выразился один из наших собеседников, "нам делить нечего - все мы вышли из одних и тех же проектных институтов, знаем друг друга много лет". Проблемы вовсе бы не было, если бы не одно "но", коренящееся в политико-экономической сфере.

Эффект конкуренции

Дело в том, что Генплан - по сути, "графическая схема" прогнозируемого социально-экономического развития региона. Применительно к теме данной статьи - социально-экономического развития Петербурга и Ленобласти. Для разработки такой "схемы" необходимы реальные прогнозы, с учетом всех факторов и условий. Однако, судя по всему, у властей пока нет четкого видения перспектив развития Петербурга и Ленобласти по отдельности, и тем более как единого экономического субъекта, каким в действительности является наш регион.

Взять, к примеру, упоминавшийся проект в Кудрово. Властям Ленобласти он, похоже, кажется амбициозным. А с рыночной точки зрения он очень неоднозначен. С одной стороны, отдать эту территорию под жилищную застройку - привлекательная идея, у которой множество плюсов. Как рассказал Владимир Залегаллер, этот приграничный район еще в советское время рассматривался как территория для расширения жилых кварталов Петербурга. Помимо этого здесь предполагается строительство депо метрополитена, соответственно, есть возможность размещения станции метро, что повышает привлекательность района как потенциального жилого массива.

Однако остается открытым существенный вопрос: кто будет жить в этом "городе-саде", рассчитанном на 1,5 млн кв. м жилья? Ясно, что авторы идеи рассматривали в первую очередь петербуржцев в качестве потенциальных покупателей жилья в Кудрово. Даже если не брать во внимание нынешнюю сложную ситуацию на жилищном рынке Петербурга, непонятно, на какую временную перспективу рассчитывали областные власти, замышляя этот проект, на каких данных строились их расчеты. За целый год на городской "первичке" продается чуть больше квадратных метров, чем предполагается построить в Кудрово. Число жителей Петербурга, как известно, не увеличивается, а темпы роста доходов населения Ленобласти не позволяют всерьез рассчитывать, что найдется много желающих купить жилье в пригородном Кудрово. Впрочем, планам развития соседних территорий Петербурга все это не помешает. Гораздо реальнее конфликт в районе Ручьев: Ленобласть уже начала там многоэтажное жилое строительство, а в Генплане Петербурга в тех местах предусмотрена малоэтажная застройка. Впрочем, "развести" интересы, в принципе, можно и тут, если строить не коттеджи, а трех-, четырехэтажные дома.

Столкновение интересов возможно и по программам развития промышленных зон в Петербурге и Ленобласти. Власти каждого из регионов стремятся к тому, чтобы именно на их территории располагалось как можно больше предприятий, соблазнительных с точки зрения налоговых перспектив. Однако заведомых преимуществ ни у одной стороны нет. Петербургские зоны предназначены как для передислокации туда промышленности из центра города, так и для новых инвесторов. Между тем владельцы некоторых петербургских заводов говорят, что если уж уезжать из центра, то выгоднее оседать в Ленобласти, где также разрабатываются промзоны (например, вблизи аэропорта Пулково, в районе Горелово и т.д.).

Реально конкурирует город с областью и за новых инвесторов. Наиболее известный пример, когда предпочтение было отдано Ленобласти, - история с компанией IKEA, которая именно на приграничных с Петербургом территориях области начала реализовывать свой проект объемом в полмиллиарда долларов.

В тот же ряд можно поставить амбициозные проекты по развитию портов в Ленобласти - в районах Выборга, Приморска, Усть-Луги. В случае успеха часть грузов из Большого порта Санкт-Петербург уйдет в областные порты. Между тем в Генплане Петербурга отчетливо отражено намерение городских властей развивать свой морской порт. Впрочем, в данном случае конкуренция с Ленобластью, возможно, окажется палочкой-выручалочкой для петербургского порта, поскольку запланированных для его развития городских территорий явно не хватит для обслуживания растущего грузопотока.

Воля к глухоте

Один из наших собеседников обобщил все вышесказанное следующим образом: "Проблема не в согласованности градостроительных планов двух субъектов, а в том, что руководство Петербурга и Ленобласти разговаривает в формате монолога, причем каждая сторона слышит только себя". Исходя из этого идиллическая картина полного взаимопонимания между архитекторами двух регионов не позволяет поверить в то, что поводов для беспокойства нет.

Ведь понятно, что успешное развитие регионов зависит не столько от архитекторов и градостроительных документов, сколько от политической воли администраций регионов, которая, безусловно, должна основываться на четком видении социально-экономических долгосрочных перспектив, осознании неизбежности интеграции, по крайней мере экономической, двух "сиамских" субъектов РФ. Пока проявления такой политической воли ни в Петербурге, ни в Ленобласти мы не наблюдаем.

Санкт-Петербург Надежда Брешковская


Другие юридические статьи:
Решение без последствий
Федеральная антимонопольная служба обвинила правительство Петербурга в нарушении антимонопольного законодательства в ходе работы с компанией "Питер Д...

Отца осудили из-за сына
Три года условно получил житель г. Буденновска, заставлявший своего малолетнего сына просить милостыню. ...

Профильный комитет госдумы подготовил поправки к законопроектам по обязательным пенсионным системам.
Комитет Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам подготовил поправки к законопроектам "Об обязательных профес...

Ставки приносят до 100 тысяч рублей в месяц как открыть букмекерскую контору
Предпринимателю гарантирована прибыль, если, открывая букмекерскую контору, он найдет уже разыгранный рынок с минимальным количеством конкурентов....

Налоговая служба посоветуется с частными компаниями
"Ведомости" / Налоговики решили сами воспользоваться услугами налоговых консультантов, помогающих компаниям успешно отбиваться от налоговых...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования